Понятие " имущество" впервые сформули­ровано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

Согласно ГК РФ (ст.130) - К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

	Отдельные объекты	Сложные объекты
	Земельные участки	Предприятие в целом, как имущественный комплекс, включая:
	Участки недр	Земельные участки;
	Обособленные водные объекты	Здания и сооружения;
	Все, что прочно связано с землей:	Инвентарь и оборудование;
		Сырье и продукцию;
	Многолетние насаждения;	Требования и долги;
	Здания;	Права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги;
	Сооружения	Нематериальные активы;
	Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону	Информация;
	Квартира	Другие исключительные права

В общем случае - недвижимость – это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В то же время, к недвижимости в недвижимое имущество включаются и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные, морские суда) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов.

Любой объект недвижимости в реальной действитель­ности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

На рис. 1. приведена характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Рис. 1. Характеристика недвижимости как совокупности материальных, экономических, правовых и социальных свойств

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видо­вые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, проч­ную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимо­сти объекта и накопление амортизации и др.

Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические ха­рактеристики, формы собственности и т.д.

Основные признаки недвижимости:

Признаки
Сущностные (родовые)
Степень подвижности:	Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению
Связь с землей:	Прочная физическая и юридическая
Форма функционирования:	Натурально-вещественная и стоимостная
Состояние потребительской формы в процессе использования:	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации
Длительность кругооборота (долговечность):	Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании
Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств:	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
Общественное значение:	Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством
Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (месторасположение, функциональное назначение, состояние и др.)	Определяются конкретными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением

Классификация объектов недвижимости

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или разли­чию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Виды объектов недвижимости:

1. Сооружения

   Земельные участки

   Многолетние насаждения

   Участки недр

   Водные объекты

   Предприятия

   Имущественные права

   Иные вещи

Признаки классификации - наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Признаки классификации:

Назначение

Капитальность строений

Строительный материал

Срок службы

Особенности конструкции

Этажность

Количество комнат

Наиболее общие признаки классификации представлены в таблице:

Признаки классификации	Вид недвижимости
1. Происхождение:	Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные комплексы. Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.
2. Функциональное назначение:	Производственные (прямо или косвенно участвуют в создании товара) предприятия, магазины, склады, офисы, и т.п. Непроизводственные (не участвуют в создании товара, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения): жилые здания, школы, больницы, театры, церкви, мечети, спортивные сооружения и т.п.
3. Форма собственности:	Государственные Муниципальные Смешанные
4. Отраслевая принадлежность:	Промышленные Строительные Сельскохозяйственные Жилищно-коммунальные и т.п.
5. Степень готовности к эксплуатации:	Введенные в эксплуатацию Незавершенные строительством
6. Возможность приватизации	Запрещенные По разрешению Правительства Свободно приватизируемые

Введение

Объекты недвижимости занимают особое место в системе общественных отношений, поскольку с ними прямо или косвенно связаны хозяйственная деятельность и приоритетные отношения людей во всех сферах их деятельности.

Сегодня именно объекты недвижимости представляются центральным звеном системы рыночной экономики страны. И это понятно - объект недвижимости не только особый товар, но одновременно и капитал, приносящий доход, и основание для оказания услуг с целью ведения эффективной предпринимательской деятельности.

Экономика недвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимостью.

Знания дисциплины необходимы при подготовке современных специалистов, так как любой профессионал в настоящее время сталкивается в практической деятельности с процессами, происходящими на рынке недвижимости.

Главная цель методических указаний - освоение студентами знаний о сущности объектов недвижимости, правовых аспектах экономики недвижимости, основных операциях и подходах к оценке объектов недвижимости, особенностях рынка недвижимости и видах предпринимательской деятельности на нем.

Понятие недвижимости и ее объекта

Определение понятия недвижимости

Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия - «имущество».

Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

· актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

· пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Исторически, ещё со времен римского права, имущество принято делить на движимое и недвижимое.

Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

· прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

· законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

· удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту Федерации, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

· возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

· функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать данный объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

· наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Объект недвижимого имущества

«Объект недвижимости» содержит в себе две основы - физическую и юридическую. Физическая основа этого понятия опирается на вещественную составляющую недвижимости, а именно: здания, сооружения, земельные участки, недра и т.д. Все то, что «является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».

Юридическая часть пролегает в области реализации прав, возникающих при операциях с недвижимостью и ее использовании.

Благодаря износу, объект недвижимости теряет свою ликвидность - «возможность осуществления любого способа превращения недвижимости в деньги» - это юридическая составляющая понятия.Каждый объект недвижимости имеет свой кадастровый номер, к нему применяется процесс именуемый « инвентаризация объекта недвижимости». Он характеризуется «инвентарным делом» - историей возникновения и изменения объекта недвижимости. Все вышеперечисленное относится к правовой части определения недвижимости.

К объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; информация; результаты интеллектуальной деятельности, в том числе исключительные права на них (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Обновлено 29.11.2017 10:20

Движимое имущество, принятое на учет в качестве объекта основных средств с 1 января 2013 года, не признается объектом налогообложения (подп. 8 п. 4 ст. 274 НК РФ). В связи с этим для компании важно правильно определить вид приобретенного объекта.

Понятия движимого и недвижимого имущества содержатся в статье 130 ГК РФ. Однако в этой норме не установлен конкретный перечень таких объектов, а указан лишь общий критерий отнесения имущества к недвижимости. В частности, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей. То есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

На практике такая формулировка вызывает споры в отношении широкого круга объектов - торговых павильонов, ангаров, пристроек к зданиям, складов, автомоек и автостоянок, АЗС, асфальтированных площадок и т. п. К тому же суды указывают, что связь объекта с землей не является единственным признаком, по которому он может быть отнесен к недвижимости (см. врезку на с. 34). И этот вопрос необходимо решать с учетом всех документов, имеющих отношение к спорному имуществу (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.06 № А43-19271/2005-12-644).

Рассмотрим, какими основными критериями на практике руководствуются суды при отнесении объекта основного средства к движимому или недвижимому имуществу.

Критерий 1. Возможность перемещения объекта основного средства без ущерба его назначению

Прочная связь объекта с землей является основным признаком для отнесения его к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Поэтому суды в первую очередь исходя из представленных документов оценивают, возможно ли перемещение спорного объекта без ущерба его назначению.

Например, ФАС Поволжского округа рассмотрел в качестве спорного объекта мини-павильон. В соответствии с техническим описанием конструктивных элементов данный павильон расположен на столбчатом из монолитного бетона фундаменте, имеет стены из гипсокартона и облицован сайдингом снаружи. Межкаркасное пространство павильона заполнено эффективным утеплителем, крыша - из оцинкованного железа, окна - металлопластиковые пакеты. При этом павильон подключен к канализационным, водопроводным и электрическим городским сетям. В результате суд установил: спорный объект по своим физическим характеристикам не является недвижимостью (постановление от 14.02.12 № А12-20796/2010).

В другом деле в качестве спорного объекта выступал открытый склад металлоформ, оборудованный козловым краном КК20-32 с подкрановыми путями. Объект представлял собой временную конструкцию на щебеночном основании с проложенными сборными железобетонными путями «с монтированными рельсами длиной 94 метра» для хранения металлоформ. ФАС Волго-Вятского округа указал, что все элементы такого объекта могут без значительных затрат демонтироваться и легко устанавливаться на другом месте. В результате суд пришел к выводу, что имущество не относится к недвижимому (постановление от 28.11.06 № А79-4382/2006).

К объектам капитального строительства не относятся временные постройки, киоски, навесы и т. п. (п. 10 ст. 1 и подп. 2 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ)

ФАС Западно-Сибирского округа также рассматривал спор, решение которого зависило от того, относится ли спорный объект к недивижимому имуществу. Суд указал, что линия электропередачи высокого напряжения протяженностью 0,16 км не является недвижимостью, поскольку кабельную линию возможно переместить без несоразмерного ущерба ее назначению (постановление от 01.08.07 № Ф04-4989/2007(36585-А70-24)).

Справка

Квалифицировать спорный объект помогут акты муниципальных образований по капитальному строительству

Определиться с квалификацией объекта компании помогут местные законы. Например, постановлением Правительства Москвы от 13.11.12 № 636-ПП утвержден Порядок размещения и установки на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства. В документе перечислены некапитальные объекты, которые могут размещаться в городе за счет внебюджетных источников. К таковым, в частности, относятся:

Плоскостные парковки (площадки для легкового автотранспорта без устройства фундаментов);

Осветительное оборудование без устройства фундаментов и прокладки подземных коммуникаций;

Фонтаны с устройством ограждающих конструкций гидротехнических систем с заглублением до 0,5 м;

Объекты модульного типа общей площадью основания до 25 кв. м, в том числе с подключением к сетям электроснабжения и организацией оснований с заглублением до 0,4 м (без устройства фундаментов и организации подключения к инженерно-техническим сетям водопровода, канализации, газо- и теплоснабжения);

Открытые площадки для размещения контейнеров для сбора отходов строительства и сноса, открытые площадки для грунта, размещаемые на период производства работ, связанных с организацией строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (без специального покрытия и устройства дренажа);

Производственные, складские, вспомогательные сооружения без устройства фундаментов (в том числе цельноперевозные, контейнерного типа, сборно-разборной конструкции), возводимые на период строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства

Критерий 2. Сборно-разборный характер конструкции объекта

По сути, это следствие предыдущего критерия, ведь от особенности конструкции объекта зависит, можно ли его демонтировать без причинения ущерба (см. врезку ниже).

Например, ФАС Поволжского округа отнес торгово-информационный киоск к движимому имуществу исходя из его конструкции. А именно: стены объекта и их наружная отделка были изготовлены из металлопрофиля, обшитого ДСП и сайдингом, чердачное покрытие сделано из ДСП с утеплителем, крыша отделана металлочерепицей, внутренняя отделка - сайдинг, полы деревянные, оконные витражи остеклены. Фундамент у строения отсутствовал. В результате суд указал, что сборно-разборный характер киоска позволяет демонтировать объект и перемещать его на иную площадку без причинения ущерба его назначению (постановление от 16.02.09 № А57-2919/2008).

По аналогичному основанию суды отнесли к движимому имуществу следующие объекты:

Здание модульного типа, которое является передвижным сборно-разборным объектом (постановление ФАС Московского округа от 21.08.12 № А40-132980/11-116-357);
- торговые ряды из модульных павильонов, которые представляют собой легкие сборно-разборные сооружения, не имеют фундамента, их стены и перекрытия возведены из металлических конструкций, полы дощатые, крыша из металлочерепицы (постановление ФАС Московского округа от 13.02.08 № КГ-А41/159-08);
- бытовой и производственный корпуса из легких металлических конструкций, в том числе панелей и профнастила с утеплением (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.12.06 № А43-19271/2005-12-644, оставлено в силе определением ВАС РФ от 21.02.07 № 1941/07);
- модуль металлический, предназначенный для хранения сыпучих материалов, который состоит из разборных сооружений и оборудования (прогонов, балок, ригелей, металлических панелей, сваренных в некоторых местах), который установлен на облегченном бетонном фундаменте и не имеет системы отопления и иных коммуникаций (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.06 № А11-6035/2005-К2-27/225).

Обратите внимание

Сложный объект, состоящий из нескольких сооружений, суд может признать движимым имуществом

Несмотря на то что некоторые сооружения представляют собой конструктивно сложные объекты, суды зачастую признают их движимым имуществом при условии, что каждый из элементов таких объектов можно без вреда демонтировать и перенести на другое место или если сооружения изначально не создавались в качестве недвижимости.

Так, в постановлении от 09.06.08 № А17-5883/2007 ФАС Волго-Вятского округа указал, что автостоянка, состоящая из помещений для охраны, туалета, железобетонного забора, ворот металлических и гравийного покрытия, не относится к недвижимому имуществу, так как все перечисленные объекты представляют собой временные сооружения, их можно переместить в другое место.

ФАС Дальневосточного округа признал движимым имуществом автоматическую мини-АЗС по следующим основаниям. Спорный объект представлял собой заводское изделие, состоящее из двустенного резервуара, расположенного под землей, разделенного на отсеки для хранения топлива, сбора ливнестоков и аварийного пролива. Резервуар располагался на плите, которая служит фундаментом для островка, топливнораздаточных колонок и навеса. Крепление к фундаментальной плите осуществлялось болтовыми соединениями. Работа мини-АЗС осуществлялась полностью в автоматическом режиме, что исключало необходимость строительства операторной, подвода коммуникаций водоснабжения, канализации и теплоснабжения (постановление от 10.09.09 № Ф03-4475/2009)

Критерий 3. Наличие у объекта фундамента

Объект не является недвижимостью, если представляет собой сборно-разборную конструкцию, которую возможно демонтировать без несоразмерного ущерба ее назначению и смонтировать в другом месте

На практике наличие фундамента у объекта суды рассматривают в совокупности с другими его характеристиками. Практика показывает, что даже при наличии у основного средства фундамента суды зачастую не признают его недвижимым имуществом.

Так, ФАС Восточно-Сибирского округа рассматривал в качестве спорного объекта временное сооружение на капитальном фундаменте. Суд отметил, что установка временного сооружения на капитальном фундаменте не означает, что такая постройка относится к объекту недвижимости. В свою очередь возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (постановление от 13.03.12 № А33-737/2011).

ФАС Дальневосточного округа отметил, что наличие фундамента у павильона («бутовый и металлические столбы») однозначно не свидетельствует о прочной связи такого объекта с землей, при которой невозможно его перемещение без ущерба назначению (постановление от 06.12.11 № Ф03-5938/2011, оставлено в силе определением ВАС РФ от 05.04.12 № ВАС-3987/12).

Отметим, что в некоторых случаях фундамент возможно переместить с помощью крана на другое место. К такому выводу пришел ФАС Дальневосточного округа в отношении фундамента, который представляет собой бетонные плиты глубиной заложения до 1 м, обрамленные бетонной стяжкой, уложенные на подсыпку из щебенки. По технологии производства работ конструкцию самого объекта (склада-магазина) можно разбирать без нарушения ее целостности и функционального назначения (постановление от 05.12.06, 28.11.2006 № Ф03-А51/06-1/4367).

В другом деле суд пришел к выводу, что дорожные плиты, на которых установлено спорное сооружение, не являются фундаментом, а значит, объекты не имеют существенного признака недвижимого имущества - прочной связи с землей (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.07 № Ф04-6984/2007(38993-А81-9)).

Практика показывает, что в целом при решении вопроса об отнесении объекта, имеющего фундамент, к движимому или недвижимому имуществу суды учитывают конструктивные особенности объекта в целом. В частности, по мнению арбитров, не отвечают признакам недвижимого имущества следующие объекты:

Автомойка из быстровозводимых конструкций, имеющая монолитный железобетонный фундамент (постановление ФАС Московского округа от 15.10.12 № А40-144062/10-64-1276);
- торговые киоски, состоящие из металлического каркаса и установленные на капитальном фундаменте (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.08 № Ф08-1203/08);
- торговый павильон, который представляет собой сварную конструкцию облегченного типа, имеет фундамент, но может транспортироваться любым видом транспорта (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.11.08 № Ф04-7013/2008(15948-А46-9)).

По мнению судов, наличие у спорного объекта заливного бетонного фундамента не позволяет однозначно отнести его к объекту недвижимости

Таким образом, исходя из совокупности технических критериев (наличие фундамента, его «привязка» к земле, подведение к объекту стационарных коммуникаций, принадлежность строения к капитальным), суд может признать спорный объект недвижимостью. Например, такое решение вынес ФАС Уральского округа в постановлении от 15.01.08 № Ф09-4441/07-С6 в отношении здания поста охраны.

Критерий 4. Наличие подведенных к имуществу стационарных или временных коммуникаций - водоснабжения, теплоснабжения или канализации

Практика показывает, что для суда имеет значение, подключен ли объект к коммуникациям по временной схеме, или они являются стационарными. При этом в данной ситуации суды также учитывают и другие признаки отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу.

Техническими критериями отнесения имущества к недвижимому является наличие у него стационарных коммуникаций, а также принадлежность строения к капитальному строению

Так, ФАС Западно-Сибирского округа разбирался, является ли двухэтажное здание кафе недвижимым имуществом. Владелец строения пытался доказать, что кафе является временным сооружением на период действия договора аренды земельного участка и представляет собой одноэтажное здание со встроенными антресолями для размещения посетителей. По строительной квалификации антресоли, встроенные внутри здания, не считаются этажом.

Тем не менее суд не согласился с доводами истца и квалифицировал спорный объект в качестве объекта недвижимости. Дело в том, что монтаж кафе произведен на специально возведенном для него фундаменте, прочно связанном с землей, к строению были подведены стационарные инженерные сети, подключенные к существующим городским сетям энергоснабжения. Кроме того, было подключено водоснабжение, теплоснабжение и проведена канализация (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.11 № А27-24716/2009, оставлено в силе определением ВАС РФ от 19.04.11 № ВАС-5174/11).

Отметим, что в этом деле суд первой инстанции признал спорный объект движимым имуществом. Это говорит о неочевидности отнесения подобных объектов к недвижимости.

Другой пример - отнесение здания поста охраны к объекту недвижимости. Одним из оснований для такого решения послужило наличие подведенных к нему стационарных коммуникаций (постановление ФАС Уральского округа от 15.01.08 № Ф09-4441/07-С6 № А60-865/2007).

Критерий 5. Предназначение земельного участка, на котором расположен объект имущества

Суды указывают, что одним из признаков, по которому объект может быть отнесен к недвижимому имуществу, является тот факт, создавался ли он изначально в качестве недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, а также получал ли его владелец необходимую разрешительную документацию с соблюдением градостроительных норм (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.08 № 09АП-7019/2007-ГК). Одной из причин признания объекта движимым имуществом является возведение постройки на участке, выделенном для строительства именно временных сооружений (см. врезку на с. 38).

Так, в одном из дел рассматривался комплекс сооружений, возведенных для защиты города от наводнений, протяженностью 25,4 км в составе каменно-земляных дамб, двух судопропускных сооружений, водопропускных сооружений, а также автомобильной дороги по защитным сооружениям. Несмотря на капитальность и общий колоссальный размер строений, ФАС Северо-Западного округа установил, что спорный объект представляет собой временное сооружение и не относится к объекту недвижимости. Дело в том, что суду не были представлены документы, подтверждающие предоставление земельного участка для строительства этих сооружений именно как объекта недвижимости (постановление от 19.03.08 № А56-48327/2006).

Случай из практики

Выставочный экземпляр коттеджа не является объектом недвижимости, так как располагается на участке только на время выставки

ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 25.06.07 № А56-25536/2006 рассмотрел следующую ситуацию. Во время проведения выставки организация приобрела выставочный экземпляр коттеджа. Объект располагался на земельном участке временного пользования, на котором возможно только размещение сооружений для проведения выставки.

По условиям договора аренды после окончания срока пользования земельный участок освобождается от имущества арендатора, а коттедж перемещается на другое место. На этом основании суд сделал вывод, что спорный объект не является объектом недвижимости, так как может быть перемещен на другое место без несоразмерного ущерба его назначению

ФАС Восточно-Сибирского округа в качестве спорного объекта рассматривал автостоянку. Администрация города предоставила предпринимателю земельный участок под строительство открытой стоянки для автотранспорта. В акте выбора земельного участка имеется характеристика объекта, предлагаемого к строительству: покрытие - асфальтобетон, наружное освещение по периметру, ограждение легкое, металлическое, домик сторожа - нестационарное сооружение сборно-разборной конструкции с отделкой фасада оцинкованным металлом с полимерным покрытием. Земельный участок не выделялся для возведения на нем объекта капитального строительства. В результате суд принял решение, что автостоянка не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, так как имеет временный характер, поскольку сооружена на земельном участке, предоставленном предпринимателю во временное пользование на период срока аренды (постановление от 16.10.12 № А78-8890/2011).

Суд может признать объект недвижимым имуществом в случае, если оно изначально создавалось в качестве объекта недвижимости с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил

Также имеется обширная судебная практика, в соответствии с которой объекты не признаются недвижимостью, если они построены на участке, выделенном администрацией города (поселка) именно для размещения временного объекта (постановления ФАС Северо-Кавказского от 15.10.12 № А63-9313/2011 и Центрального от 23.07.07 № А62-4894/06 округов).

Критерий 6. Наличие у объекта имущества технического паспорта БТИ

На любое строение, признанное объектом капитального строительства, оформляется технический паспорт БТИ. Однако на практике нередко возникают ситуации, когда объект, на который оформлен такой документ, впоследствии суд признает движимым имуществом.

Дело в том, что по смыслу пункта 1 статьи 130 ГК РФ недвижимое имущество является правовой, а не строительной категорией, поэтому технические паспорта на объекты не признаются правоустанавливающими документами, не служат доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержат только описание их фактического состояния. В частности, к такому выводу пришел Президиум Московского областного суда в постановлении от 03.12.08 № 626. Поддерживают такую позицию и другие суды.

Например, ФАС Дальневосточного округа указал, что наличие технического паспорта не свидетельствует о том, что сооружение, в отношении которого проведен технический учет и инвентаризация, является недвижимым имуществом. Речь шла о торговых павильонах на фундаменте (постановление от 06.12.11 № Ф03-5938/2011).

ФАС Поволжского округа пришел к выводу, что площадки, покрытые асфальтом и обустроенные тротуарным покрытием из бетонной брусчатки, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества. Тот факт, что на бетонированную площадку составлен технический паспорт и ей присвоен кадастровый номер, сам по себе не является безусловным основанием для отнесения этого объекта к недвижимому имуществу (постановление от 10.07.12 № А65-5399/2011).

В другом споре ФАС Волго-Вятского округа признал навес, установленный на боковые стены торгового центра, движимым имуществом, несмотря на наличие у такого объекта технического паспорта (постановление от 22.12.11 № А38-2557/2010).

В судах нет единого мнения, относится ли асфальтовое покрытие к недвижимому имуществу

ФАС Волго-Вятского округа признал навес, установленный на боковые стены торгового центра, движимым имуществом, несмотря на наличие у объекта технического паспорта

На практике большое число судебных дел связано с квалификацией асфальтированных площадок в качестве движимого или недвижимого имущества. Зачастую компании их учитывают в качестве отдельных объектов основных средств при организации парковочных мест или размещении на них производственных сооружений (ангаров, складов). Мнение арбитражных судов по данному вопросу разделилось.

В некоторых решениях асфальтированные площадки признавались объектом недвижимости (например, постановления ФАС Центрального от 30.07.10 № А48-3663/08-1 и Поволжского от 07.12.09 № А57-19930/2007 округов). Однако Президиум Московского областного суда пришел к противоположному выводу. Суд указал, что асфальтобетонное замощение не относится к недвижимому имуществу, поскольку оно фактически является благоустройством территории (постановление от 03.12.08 № 626).

ФАС Уральского округа, рассматривая аналогичный спор, отправил дело на новое рассмотрение, указав, что вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен решаться с учетом назначения этого имущества, его технических характеристик, а также обстоятельств, связанных с его созданием и получением разрешения на строительство этих объектов. Кроме того, суд указал, что « в техническом заключении, содержащем вывод о том, что асфальтированные площадки относятся к объектам капитального строительства, не приведено надлежащего нормативно-технического обоснования и ссылок на СНиПы. В названном заключении содержится лишь описание объектов, но не указано, по каким основаниям (критериям, характеристикам) асфальтобетонные площадки отнесены к объектам капитального строительства» (постановление от 10.12.07 № Ф09-1349/07-С6).

Таким образом, практика показывает, что решение суда о том, является ли асфальтированная площадка недвижимым имуществом, в каждом случае будет зависеть от конкретных обстоятельств дела

Артельных И. В. Эксперт журнала "Российский налоговый курьер"

Раздел 1. Объекты недвижимости и их классификации

Глава 1. Объект недвижимости: сущность и основные признаки

Изучение объектов и рынка недвижимости предполагает семантический (смысловой) анализ слов и выражений, отражающих их сущность. В Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ) недвижимость определяет правовые отношения объекта недвижимости как объекта собственности. Под термином «имущество» понимается совокупность имущественных прав, принадлежащих определенному лицу, т. е. это материальный объект гражданского права, прежде всего права собственности. Соответственно понятия «недвижимость» и «недвижимое имущество» определяют правовые отношения объекта собственности (недвижимости), т. е. совокупность прав на объект недвижимости. Деление объектов на недвижимое и движимое имущество (п. 1, 2 ст. 130; п. 1, 2, 4, 6 ст. 131; ст. 132 ГК РФ) также проведено по основанию, связанному с правом (законом), а не в соответствии с их физической сущностью.

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«...Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют».

«Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано.

В XIX в. в России были широко распространены понятия имение , поместье , что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В советской экономике понятие недвижимость не применялось, было лишь известно, что «недвижимость (это) в феодальном и буржуазном праве земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты».

В современной теории и практике рынка недвижимости в США различают такие понятия, как физический объект (real estate ) и правовые отношения (вещные права), связанные с недвижимостью (real property ).

real – действительный, реальный, настоящий, натуральный, неподдельный, непритворный (экон.), реальный (юридич., экон.), недвижимый (филос.), вещественный, материальный (спец.), истинный (юридич.), вещный (матем.), вещественный, действительный;

estate – поместье, имение, имущество, состояние;

property – - собственность, право собственности, свойство, качество.

Соответственно и в русском языке, если мы говорим о физической сущности объектов недвижимости, необходимо употребление понятия «объект недвижимости», а если мы подразумеваем правовые отношения (владение, пользование, распоряжение, т. е. собственность) более корректно будет употреблять термины «недвижимое имущество» или «недвижимость».

1.1. Отнесение материальных объектов к недвижимым

До введения в действие первой части ГК РФ в отечественной экономической теории и хозяйственной практике понятие объект недвижимости отсутствовало, а использовалось понятие основные фонды. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества – являются более узким понятием, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно , в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Таким образом, отличительной особенностью объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, что предполагает ее значительную стоимость (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве объектов недвижимости). Вне связи с земельными участками объекты недвижимости теряют обычное назначение и понижаются в цене.

Так, не рассматриваются в качестве объектов недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

По происхождению различают объекты недвижимости:

Созданные природой без участия человека;

Являющиеся результатом труда человека;

Созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос об отнесении к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого имущества могут юридически переходить в движимое имущество . Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес – это уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

К недвижимости относятся и предприятия как имущественные комплексы.

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав имущественного комплекса. Как правило, в него входит имущество, необходимое для производственного функционирования.

В практике хозяйственной деятельности имущественный комплекс рассматривается как совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику: земельный участок (или несколько участков) с совокупностью функционально связанных зданий, сооружений, передаточных устройств, технологического оборудования, предназначенных для хозяйственной деятельности.

В состав имущественного комплекса входит имущество, которое необходимо для производственного функционирования.

При осуществлении хозяйственной деятельности важно знать, по каким критериям имущественный комплекс может быть признан или не признан предприятием. Если отчуждаемый имущественный комплекс пригоден для ведения предпринимательской деятельности, т. е. образует технологически единое целое, замкнутый производственный цикл, его следует считать предприятием, а продажу регулировать нормами ГК РФ. Для признания имущественного комплекса предприятием он должен включать элементы, позволяющие субъекту предпринимательской деятельности самостоятельно производить продукцию, выполнять работы или оказывать услуги и тем самым систематически получать прибыль. При этом набор элементов зависит от профиля деятельности, финансово-экономических, территориальных и иных условий функционирования предприятия.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т. е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

Согласно ГК РФ, предприятие – это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости – это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации (рис. 1.1).

Рис. 1.1. Предприятие как особый объект недвижимости

Итак, к объектам недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств и такие объекты недвижимости, как земля и недра, имеющие большую экономическую и стратегическую значимость для любого государства во все времена.

1.2. Признаки объектов недвижимости

Все искусственные постройки (объекты недвижимости) имеют в своем составе земельный участок и обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от объектов, не связанных с землей:

1. Стационарность , неподвижность – характеризует прочную физическую связь объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая и составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность, законы, правительственные решения и действия, природные силы оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта недвижимости.

3. Долговечность объектов недвижимости выше долговечности всех иных товаров (кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов). Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение норм эксплуатации приводит к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков объектов недвижимости можно выделить и частные признаки , которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, участках или строениях, так как у них обязательно будут различия в расположении по отношению к другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что указывает на разнородность , уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической ценностью, так как предназначены для длительного пользования и не потребляются в процессе использования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью, и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат.

1.3. Особенности объектов недвижимости

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.2).

Рис. 1.2. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля – основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство – источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг.

Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости.

Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах.

Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей.

На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанность содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в этом.

Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.3), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа. Сущность объектов недвижимости заключается в триединстве категорий: материальной (физической), правовой и экономической.

Рис. 1.3. Триединство объектов недвижимости

1.4. Жизненный цикл объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта – это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Жизненный цикл материальных объектов состоит из следующих этапов: замысел – рождение – зрелость – старение – смерть.

Стадии жизненного цикла объекта недвижимости именуются по-другому: предпроектная – проектная – строительства – эксплуатации – закрытия.

1. Предпроектная (начальная ) стадия включает анализ рынка недвижимости, выбор объекта недвижимости, формирование стратегии проекта, инвестиционный анализ, оформление исходно-разрешительной документации, привлечение кредитных инвестиционных средств.

2. Стадия проектирования включает разработку финансовой схемы, организацию финансирования, выбор архитектурно-инженерной группы, руководство проектированием.

Основные задачи этого периода – сокращение длительности стадий, повышение потребительских качеств объектов недвижимости и самая главная – минимизация эксплуатационных затрат на всех стадиях жизненного цикла.

Очевидно, что на первых двух стадиях прибыль не образуется, так как они имеют мотивационный характер.

3. Стадия строительства заключается в выборе подрядчика, координации ведения строительных работ и контроле качества строительства, смет затрат и расходов. На данной стадии появляются реальные свидетельства соответствия строящегося объекта требованиям сегмента рынка недвижимости, обусловленные логикой жизненного цикла. В этот период решаются задачи увеличения доли вложений потенциальных потребителей, так как рост объема предложений и прибыли свидетельствует о достаточно широком рыночном признании.

4. Стадия эксплуатации объекта недвижимости предполагает обслуживание и ремонт объектов и их реконструкцию. Эксплуатация объектов недвижимости включает: эксплуатацию и ремонт оборудования и помещений, материальный учет, противопожарную охрану и технику безопасности, управление коммуникациями, утилизацию и переработку отходов, изменения и перестройки, устранение аварийных ситуаций и охрану объекта.

Реконструкция объектов недвижимости - коренное переустройство, переделка с целью усовершенствования комплекса организационных и технических мероприятий, направленных на устранение морального и физического износа объектов недвижимости в целом или отдельных их элементов и систем.

Обслуживание – работы, выполняемые для обеспечения нормативного срока эксплуатации объектов недвижимости; они не ведут к увеличению его стоимости, но предотвращают обветшание и выход из строя отдельных элементов. Цель обслуживания – обеспечить использование объекта по прямому назначению.

Ремонт – работы по устранению повреждений (изношенности) объекта недвижимости с целью восстановления его нормального эксплуатационного состояния. Ремонтные работы делятся на мелкие и крупные. Мелкий ремонт продолжительностью 1–2 дня не продлевает срока службы объекта и не увеличивает его стоимости. Крупный ремонт (более 2 дней) продлевает срок службы объекта недвижимости, но не увеличивает его стоимости.

Замена – это процесс замещения негодных или морально устаревших компонентов основных фондов, входящих в состав объекта недвижимости, аналогичной единицей.

5. Стадия закрытия объекта – полная ликвидация его первоначальных и приобретенных функций, результат – либо снос, либо качественно новое развитие. На этой стадии требуются значительные затраты на ликвидацию, которые являются результатом владения объектом недвижимости. Если объект недвижимости получает новое качественное развитие, затраты на изменение относятся к затратам владения в расчете на новую функцию.

Аналогично жизненному циклу объектов недвижимости можно разбить на стадии жизненный цикл имущественного комплекса :

1. Формирование имущественного комплекса (нормативное оформление результатов сделок с объектами недвижимости и прав на них: купля-продажа, вклад в уставный капитал, аренда, лизинг).

2. Развитие имущественного комплекса (новое строительство, прием на баланс).

3. Ликвидация имущественного комплекса – торги и другие механизмы продажи имущества (в том числе и недвижимого) организации-банкрота в соответствии с нормативно-правовыми положениями конкурсного производства.

Жизненный цикл объектов недвижимости как собственности с точки зрения владельца повторяется многократно, с каждым новым владельцем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта. Исходя из триединства категорий – материальной (физической), правовой (юридической) и экономической – жизненный цикл объекта недвижимости можно разделить на три этапа (рис. 1.4). Каждый этап включает определенные мероприятия и действия собственника.

Рис. 1.4. Этапы существования объекта недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.5):

1. Срок экономической жизни определяет период времени, в течение которого объект может быть использован как источник прибыли, и заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в стоимость объекта.

2. Типичный срок физической жизни – период реального существования объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии до его сноса. Определяется нормативными документами.

Физический и экономический сроки жизни объектов недвижимости носят объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

3. Время жизни – отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.

Рис. 1.5. Срок жизни здания или сооружения

С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют следующие сроки:

1. Эффективный возраст , отражающий возраст объекта в зависимости от внешнего вида и технического состояния.

2. Хронологический (фактический ) возраст , соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.

3. Оставшийся срок экономической жизни , используемый для оценки объекта экспертом-оценщиком и составляющий период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.

1.5. Износ объектов недвижимости

Продолжительность физического срока жизни объекта недвижимости (кроме земли), экономический и эффективный возраст зависят от износа – процесса, имеющего силу законов природы. Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический) (рис. 1.6).

Все виды физического износа, как правило, приводят к негативным последствиям: ухудшаются отдельные потребительские и эксплуатационные характеристики объекта недвижимости, увеличивается частота его ремонтов, ремонтные работы становятся все дороже. В какой-то степени замедлить физический износ можно путем внедрения системы технического обслуживания.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете. Износ с точек зрения бухгалтера и оценщика – разные процессы.

В бухгалтерских документах износ – это экономический механизм компенсации износа основных фондов, который принято называть амортизацией.

В соответствии с положением о порядке амортизационных отчислений по основным фондам износ отдельных объектов определяется линейным методом (в денежном эквиваленте) по формуле

В России применяются единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановление, которые дифференцированы по классификационным группам основных фондов. В зарубежной практике (кроме равномерного метода начисления износа) применяют также методы убывающего остатка, кумулятивный и метод «фактор фонда возмещения», который опирается на теорию сложных процентов. Этими методами пользуются при оценке на базе доходного подхода.

Рисунок 1.6. - Виды износа

Моральный износ – это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом – появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату без обновленных элементов.

Внешний (экономический) – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

На величину внешнего износа существенно влияет близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам (очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям).

Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда будет необратимым.

Кулагин М . Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Суханова. – М., 1992. С. 110–115.

Предыдущая