Предложения по улучшению методов оценки недвижимости. Дипломная работа: Оценка жилой недвижимости Предложения по улучшению оценки недвижимости

Рынок недвижимости, в отличие от фондового, более чем далек от совершенного по многим позициям, что и определяет особенности его исследования. С одной стороны, аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию.

Изучая почти вековую историю функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

Использование слабой методологии анализа, выражающейся в неадекватных допущениях и процедурах, во взаимодействии с недостаточно качественными данными местных рынков, как правило, имело результатом появление необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам и рыночным исследованиям в частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

Рассматривая перспективы развития рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и

требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения.

Не только угроза кризисов, но и текущие повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

2.2 Исследование рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений.

Конечной целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.

Особые характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют достаточно широкий спектр социально-экономической информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования.

Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь закладывается основа состоятельности исследования в целом.

Принцип 2. Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

Однако, даже тщательно отобранная и имеющая непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно говоря, «кучей кирпичей», из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.

Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночного исследования, в котором отсутствует логическая схема, может быть только если:

а) аналитик пользуется неосведомленностью заказчика или

б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам.

С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы является демонстрацией высшего профессионального мастерства аналитика.

Продолжая рассуждения о необходимости построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.

Принцип 4. Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

Проиллюстрируем практический подход к реализации данного принципа на следующем упрощенном примере.

Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE , где

PGI - потенциальный валовой доход,
V&L - потери от недозагрузки и неплатежей.
M I - прочие доходы.
FE - постоянные операционные расходы,
VE - переменные операционные расходы.

Рассмотрим процедуру выявления параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

Потенциальный валовой доход определяется величиной арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей арендной ставки, а также тенденций изменения соотношения рыночного предложения и спроса во времени.

объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка, параметров спроса, коэффициента поглощения рынком и роста ареала поглощения недвижимости. Для проектов прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

Рост ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой недвижимости.

Следует заметить, что рост занятости и рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих мест и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья.

Подставляя реальные данные по стоимости квадратного метра квартир в городе Новосибирске в каждом квартале 2006 года, можно отметить, что это значение попадает в границы доверительных интервалов, построенных по модели. По мнению специалистов, полученная модель адекватно описывает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в данный момент. Прогноз роста стоимости жилья к концу 2006 года по отдельным типам квартир совпадает с реальными данными, так как прогнозируемый специалистами рост рынка составляет 20 — 30% . Специалист по оценке постоянно сталкивается с проблемой прогнозирования стоимости квартир, особенно остро эта проблема проявляется при проведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта.

Введение

После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен.

Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости.

В последнее время начали активно работать региональные центры по ценообразованию в строительстве, появились фирмы, специализирующиеся на представлении информационных услуг, например НПФ «Центр информационных технологий в строительстве».

Предложения по улучшению методов оценки недвижимости

При использовании этих изданий необходимо помнить о том, что в основе большинства их расчетов лежит нормативная база времен плановой экономики, индексированная по определенным ценовым коэффициентам и, следовательно, окончательные результаты оценки могут иметь значительную погрешность по причинам, изложенным выше. При применении тех или иных индексов необходимо внимательно изучить предпосылки их вычисления.

По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений.

Оценка жилой недвижимости (3)

В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых и брэндстратегий; оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр. . По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом.

Дипломная работа: оценка жилой недвижимости

ФЕДЕРЕЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СЕРВИСА» Факультет: «Институт Региональной Экономики и Муниципального управления» Кафедра: «Государственное и муниципальное управление» Курсовой проект. Тема: Совершенствование методов оценки недвижимости.

Дисциплина: Управление муниципальной недвижимостью. Выполнила студентка Группы ГРДС 3-2 Шевчук М. В. Принял преподаватель Дубовик М.В.

Совершенствование методов оценки недвижимости

Таким образом, сборники РСС должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников.

Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д.
Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы. Основным направлением развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости.
Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

Реферат: оценка жилой недвижимости

Другие ситуации для применения: — технико-экономический анализ для нового строительства, — определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, — обновление, — итоговое согласование стоимости, — здания институционального и специального назначения, — цели страхования . — метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью . — доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем .

20. методы затратного подхода оценки недвижимости (улучшений).

Внимание

Происхождение · Естественные (природные) объекты.· Искусственные объекты (постройки).2. Назначение · Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)· Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.· ПостройкиДля жилья.Для офиса.Для торговли и сферы платных услуг.Для промышленности.· Прочие.3.

Масштаб · Земельные массивы.· Отдельные земельные участки.· Комплексы зданий и сооружений.· Жилой дом многоквартирный.· Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)· Секция (подъезд).· Этаж в секции.· Квартира.· Комната.· Летняя дача.· Комплекс административных зданий.· Здание.· Помещение или части зданий (секции, этажи).4. Готовность к использованию · Готовые объекты.· Требующие реконструкции или капитального ремонта.· Требующие завершения строительства. 1.2 Методика оценки объектов жилой недвижимости.

Совершенствование методик оценки недвижимости

Так, в сборниках УПВС учтены следующие статьи затрат: · прямые затраты; · накладные расходы; · плановые накопления (прибыль); · общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка; · стоимость проектно-изыскательских работ; · затраты, связанные с производством работ в зимнее время; · затраты на премиальную оплату труда; · стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия; · убытки от ликвидации временных зданий и сооружений; · расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта; · расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда. Опытные оценщики в своих расчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов.
В работе П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оценка собственности, Часть I.

Тема: совершенствование методов оценки недвижимости

Статистические показатели по данной модели подтвердили значимость полученных результатов. Таким образом, полученная модель очень хорошо отражает зависимость средней стоимости квартир от её параметров на рынке жилья города Новосибирска (без учёта крайних вариантов).
Представленные модели были внедрены на практике в агентствах недвижимости города Новосибирска «Жилфонд» и «Амир — Недвижимость», имеющих в своем составе штатных сотрудников по оценке стоимости квартир, поступающих на продажу, а также выступающих в качестве залога в договорах кредитования. Следует отметить, что специалисты высоко оценили эффективность их применения. Вторая важная проблема, с которой сталкиваются оценщики, — прогнозирование стоимости квартиры в будущем.

Оценка объекта жилой недвижимости

Предложения по улучшению методов оценки недвижимости Заключение Список использованной литературы и источников Приложение ВВЕДЕНИЕ Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости недвижимости

1.2 Классификация объектов недвижимости

1.3 Виды стоимости объектов недвижимости

1.4 Основные принципы оценки объектов недвижимости

1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Глава 2. Оценка объекта жилой недвижимости

2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом

2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов

2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

2.5 Согласование результатов оценки недвижимости

Глава 3. Предложения по улучшению методов оценки недвижимости

Заключение

Список использованной литературы и источников

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Благодаря конструктивному взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась. Сегодня деятельность оценщиков регламентируется соответствующим федеральным законом и стандартами в области оценки.

Цель дипломной работы – разработка предложений по улучшению методов оценки жилой недвижимости.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

Описать сущность оценки жилья;

Охарактеризовать методологические подходы к оценке недвижимости;

Оценить жилую недвижимость затратным, сравнительным и доходным подходом;

Провести сравнительный анализ результатов оценки;

Разработать предложения по улучшению методики оценки жилой недвижимости.

Объект исследования в дипломной работе – оценка жилой недвижимости, а предмет исследования – методы и подходы к оценке жилой недвижимости.

Методологической основой проведённого в дипломной работе исследования являются научные труды отечественных и зарубежных авторов в области оценки недвижимости С.В.Грибовского, Е.И.Тарасевич, М.А.Федотовой, Д.Фридмана.

В первой главе дипломной работы «Методическое положение по оценки стоимости объектов недвижимости» раскрыты виды стоимости объектов недвижимости, их классификация. Рассмотрены факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости, а так же основные принципы оценки недвижимости.

Во второй главе «Оценка жилой недвижимости» представлены результаты оценки объекта недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска, - доходным и сравнительным подходом, а также результаты расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

В третьей главе «Предложения по улучшению методов оценки жилой недвижимости» представлены основные направления совершенствования существующих подходов к оценке жилой недвижимости.

Глава 1. ТЕОРИТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Необходимость независимой оценки жилья

Оценка - наука прикладного экономического анализа, основная задача которой состоит в установлении наиболее вероятной цены продажи или покупку актива (товара) на основе анализа динамики сил спроса и предложения на этот актив на соответствующем рынке. С формальной точки зрения наиболее вероятная цена устанавливается на основе моделирования некоторого множества факторов спроса и множества факторов предложения .

В настоящее время деятельность по оценке недвижимости регламентируется Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 06.08.98 № 135 – ФЗ .

Активному развитию оценки недвижимости в нашей стране способствует сложившаяся ситуация на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, один из самых привлекательных объектов инвестирования. Очень важное значение он приобретает именно сейчас, когда ситуация в мире очень не стабильна: специалисты не могут дать точных прогнозов о ценах на нефть, прогнозируют снижение курса доллара, - недвижимость остаётся практически единственным гарантом сохранности сбережений.

Основные направления развития российской оценки можно определить исходя из перечня операций, при которых необходимо осуществлять оценку объектов недвижимости. Следует отметить, что этот перечень постоянно расширяется.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

При операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

При акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

Для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

При кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

Для страхования объектов недвижимости;

При кредитовании под залог объектов недвижимости;

При внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

При разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

При ликвидации объектов недвижимости;

При исполнении прав наследования, судебного приговора;

При других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости .

Существует три основных подхода к оценке недвижимости:

Затратный метод: оценивается стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитается сумма оценённого износа зданий и сооружений и добавляется стоимость участка земли как свободного. Этот подход может быть необходим, когда оценка объекта в целях поимущественного налогообложения или поимущественного ареста требует отделения стоимости зданий и сооружений от стоимости земли. Он также применяется в целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учёта: износ зданий и сооружений вычитается из налогооблагаемого дохода. Другие ситуации для применения:

Технико-экономический анализ для нового строительства,

Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли,

Обновление,

Итоговое согласование стоимости,

Здания институционального и специального назначения,

Цели страхования .

Метод рыночных сравнений: оценка рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках с аналогичными объектами. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдётся приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью .

Доходный метод: стоимость собственности определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем .

В России в последние годы был распространён затратный метод в оценке стоимости объектов. Причём его применение декларировалось Правительством при разработке программ переоценки имущества. Это привело к тому, что стоимость основных фондов, объектов недвижимости была очень занижена. Сейчас особую важность имеет процесс дооценки таких объектов, что можно сделать, опираясь на рыночный способ оценки .

На сегодняшний день число оценочных организаций на российском рынке значительно. По состоянию на конец 2004 г. больше 9000 компаний и ПБОЮЛ в России имеют государственные лицензии на осуществление оценочной деятельности. Сейчас рынок регулируется Минэкономразвития, но с 1 января 2006 г. осуществляется переход к саморегулированию.

На современном этапе рынок оценки характеризуется усилением конкуренции, повышением качества, снижением стоимости услуг. В частности, неизменно увеличивается спрос на оценку в целях отражения активов в финансовой отчетности в соответствии с IAS, US GAAP или российскими стандартами бухгалтерского учета; оценку стоимости нематериальных активов для определения эффективности маркетинговых и брэндстратегий; оценку в целях совершения сделок купли-продажи, аренды активов, М&А и других операций по переходу прав собственности и иных вещных прав; оценку в целях страхования, дополнительной эмиссии акций или выкуп акций при приватизации государственных предприятий; оценку в целях кредитования под залог имущества и пр. .

По результатам исследования рейтингового агентства «Эксперт РА», наиболее востребованными за последние полтора года были услуги по оценке недвижимости и бизнеса в целом. На долю этих направлений в общей структуре рынка пришлось 34,3 и 32,1% соответственно.

1.2 Классификация объектов недвижимости

Оценка недвижимой собственности представляет интерес в первую очередь для объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельный товар. В настоящее время м России это квартиры и комнаты, офисные помещения и здания под офисы, пригородные жилые дома с земельными участками, свободные земельные участки под застройку и (или) для других целей. К объектам недвижимости относятся также месторождения полезных ископаемых, российский рынок которых еще не сформировался. Ниже рассмотрим общие принципы классификации объектов недвижимости.

Первая категория объектов недвижимости. Термин «объект недвижимости» в нашем случае относится к любому товару, который жестко связан с участком земли, его перенос в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости. Предлагаемая формулировка имеет целью способствовать дифференцированному подходу к оценке различных категорий объектов недвижимости с учетом их наиболее существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи недвижимой собственности. Поскольку на оценку объекта недвижимости влияют разнообразные условия и их сочетания, для проведения классификации (группировки) использован метод «дерева признаков». Такая классификация (группировка) является многоуровневой. На каждом уровне она проводится по своему основанию с возможными их различиями на одном уровне, но по разным «ветвям». При этом глубина (количество уровней) классификации больше по тем ветвям, на которых расположены более представительные (с точки зрения их оценки) объекты.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

1. Происхождение.

2. Назначение.

3. Масштаб.

3.1 Земельные массивы.

3.2. Отдельные земельные участки.

3.3. Комплексы зданий и сооружений (дачный поселок, микрорайон, гостиница, санаторий и т.д.)

3.3.1. Жилой дом многоквартирный.

3.3.2. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж).

3.3.3. Секция (подъезд).

3.3.4. Этаж в секции.

3.3.5. Квартира.

3.3.6. Комната.

3.3.7. Летняя дача.

3.4. комплекс административных зданий.

3.4.1. Здание.

3.4.. Помещения или части зданий (секции, этажи).

4. Готовность к использованию.

4.1. Готовые.

4.2. Требующие реконструкции или капитального ремонта.

4.3. Требующие завершения строительства.

Поскольку в настоящее время рынок квартир – наиболее развитой сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценки стоимости объектов недвижимости.

На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В.

Подразделяется на следующие классы:

1) Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

Примеры: нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке.

2) Неспециализированная недвижимость – обыкновенные здания – магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости. В процессе классификации выделяются отдельные группы недвижимости, что определяет возможность единообразных подходов к их оценки.

1.3 Виды стоимости объектов недвижимости

На начальной стадии оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком всегда возникает сложная проблема выбора вида стоимости для проведения оценочных расчетов. Этот выбор зависит от многих факторов (характера объекта и функций оценки) и обусловливает последующий выбор метода оценки данного объекта недвижимости. Если оценка недвижимости имущества производится в целях получения ипотечного кредита (ссуды под залог недвижимости собственности), оценщику важно иметь достоверную информацию о наиболее вероятной цене продажи этой недвижимой собственности, если заемщик (владелец недвижимости) не вернет дол (кредит). При оценке недвижимости в целях налогообложения в западных странах используется рыночная или восстановительная стоимость объекта недвижимости, основанная на издержках воспроизводства последнего. При оценке объектов, подлежащих реконструкции, как правило, выбирается инвестиционная стоимость, т.е. стоимость недвижимости для конкретного инвестора.

При оценке зданий специального назначения, объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации, а также при оценке в целях страхования недвижимого имущества используется восстановительная стоимость или стоимость замещения.

Рыночная стоимость

В рыночных условиях хозяйствования наиболее распространенным видом стоимости объектов недвижимости является рыночная стоимость. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, которую должна достигать собственность на конкурентном и открытом рынке с соблюдением всех условий справедливой торговли, сознательных действий продавца и покупателя, без воздействия незаконных стимулов.

Подразумевается, что при сделке купли-продажи передача прав от продавца к покупателю производится при соблюдении следующих условий.

1. Мотивация покупателя и продавца имеют типичный характер, т.е. они действуют, не испытывая незаконного давления или чрезвычайных жизненных обстоятельств.

2. Обе стороны хорошо проинформированы, проконсультированы и действуют, по их мнению, с учетом своих максимальных интересов.

3. Имущество было выставлено на продажу на рынке достаточное количество времени (достаточное для того, чтобы с информацией о продаже недвижимости ознакомились потенциальные покупатели и приняли решение о покупке объекта).

4. Оплата произведена на условиях финансирования сделки.

5. Цена является нормальной, не затронутой специфическими условиями финансирования и продажи.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене – в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Стоимость в использовании (потребительская стоимость)

Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестиционная стоимость

Понятие «инвестиционная стоимость», сходное с понятием «стоимость в использовании», означает стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход. Данный вид стоимости носит субъективный характер.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта)

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта, в его «новом» состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости. Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения – издержками на создание объекта функционального аналога.

Страховая стоимость

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость)

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо восстановительной стоимости объекта недвижимости, либо оценка производится формально по нормативной методике без привлечения экспертов-оценщиков.

Ликвидационная стоимость

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при ликвидации объекта недвижимости.

1.4 Основные принципы оценки объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

Принципы, основанные на представлениях пользования;

Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения);

Принципы, связанные с рыночной средой;

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и т.д. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип ожидания связан с представлением пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку, зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся следующие принципы:

Остаточной продуктивности (производительности) земли;

Предельной продуктивности (принцип вклада);

Сбалансированности (принцип пропорциональности);

Оптимальных величин;

Оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности земли.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличие четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Земля – это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы – замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляется свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля – основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рыке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал – это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства – труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знание, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получать максимальную прибыль.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачивается труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Подобное суждение согласуется с основными положениями экономической теории – земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

Принцип предельной продуктивности (принцип вклада).

Принцип предельной продуктивности (или производительности) или принцип вклада означает, что в результате инвестиций дожжен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обуславливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого он сможет сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающийся доходности.

Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например на строительстве объекта, то происходит «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономической величины), при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Эксперт-оценщик всегда должен помнить о принципе оптимальных величин и использовать его при оценке недвижимости данного типа.

Принцип оптимального разделения имущественных прав.

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности имущественными правами является право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты – право ограниченного пользования объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

1. Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи и т.д. Для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и т.д.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищество, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделения по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяет увеличить стоимость объектов недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы – в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект – подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния – на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Эксперту-оценщику необходимо помнить, что во всех случаях местоположение – основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т.е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора – местоположение объекта и связь его с рынком пользователя – в совокупности составляет понятие «экономическое местоположение недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости. Эксперт-оценщик должен выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

Стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж;

Величину денежного потока, используя доходный подход;

Уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Принцип соответствия.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения.

Спрос на объект недвижимости – это реальная потребность на них. Предложение – это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и ограниченность его предложения.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способность удовлетворять потребности пользователя) и доступность, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Экспертам-оценщикам следует помнить, что, как правило, спрос на объекты недвижимости более подвержен колебаниям, чем предложение, так как резкое изменение денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний) и эмоциональных настроений в момент сделки с недвижимостью и пр. происходят в более короткие временные промежутки, чем строительство объектов недвижимости, в результате которого создается дополнительное предложение на рынке. Знание такой способности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщику точнее прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Для жилых помещений соотношение спроса и предложения зависит от демографического состава населения, уровня цен на объекты недвижимости и потребительские товары, интенсивности рекламной кампании, новых законодательных актов и нормативных документов, стоимости кредитов, налогообложения имущества и других факторов.

Эксперт-оценщик должен прогнозировать соотношения спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и всех перечисленных выше факторов на стоимость недвижимого имущества.

Принцип конкуренции.

Конкуренция – это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастает, когда речь идет о сверх прибылях в каком-то виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли (это прибыль, значительно превышающая обычно складывающийся уровень прибыли в данном секторе рынка), предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателей. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, растут цены на объекты недвижимости и прибыли предпринимателей.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной конкуренции) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения.

Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта.

Наиболее характерными типами изменений является так называемые циклы жизни. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различаются следующие основные циклы жизни.

1. Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли, района и т.д.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли и т.д.).

3. Стабильность, период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли и т.д.).

С учетом жизненных циклов эксперт-оценщик должен анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования формулируется следующим образом: это разумное и возможное использование его, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на эффективную дату оценки.

Известно и другое определение данного принципа: это такой вариант использования объекта недвижимости, выбранный среди разумных и возможных, который приводит к наивысшей стоимости земли. Такое определение принципа обычно относится к оценке зданий и сооружений со значительным износом, а также и оценке свободных земельных участков.

Если определяется стоимость здания (сооружения), то при оценке этого вида недвижимости следует ориентироваться на первое определение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. В этом случае при выборе возможных вариантов использования данного объекта можно исключить вариант, принятый на момент оценки, поскольку такое использование недвижимой собственности ограничивается временным отрезком до тех пор, пока стоимость земельного участка при его наилучшем и самом эффективном использование не превысит стоимость всего имущественного комплекса (земли и здания) в совокупности с издержками на снос здания.

Данный принцип является базовым (основным) для реализации всех трех подходов к оценке, и его интерпретация имеет особое значение в каждом конкретном случае, так как влияет на выбор вида стоимости. При определении наиболее вероятной цены продажи объекта недвижимости (рыночной стоимости объекта) наиболее подходит следующая интерпретация данного принципа: «самое вероятное использование существующего объекта недвижимости», тогда как при определении инвестиционной стоимости акцент в интерпретации делается на «самое эффективное использование объекта недвижимости».

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости осуществляется в два этапа: на первом анализируется наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, как если бы он был свободным, а на втором – наилучшее и наиболее эффективное использование здания (сооружения), которое находится на этом участке.

1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние, связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и (или) посредника на стадии заключения сделки. К субъективным факторам относятся, например, темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, личные симпатии и антипатии участников операции с недвижимостью и т.д. В рамках моего диплома эти факторы, относящиеся к области психологии, не рассматриваются, и главное внимание уделено объективным факторам и их влиянию на оценку объектов недвижимости.

Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок (налоги, пошлины и т.д.); уровень и динамика инфляции. К макроэкономическим относятся и долгосрочные факторы: различие в динамике цен на товары (услуги) и условий оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса; темпы и масштабы формирования нового социального слоя «богатых людей», располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость; развитие системы иностранных представительств в регионе и т.д.

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ОБЪЕКТА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1 Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат.

Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

Акт осмотра объекта

Адрес объекта: Россия, г. Новосибирск, Красный проспект, 171 / 2, кв. 27. Владелец: Абраменко Н.И. Справки БТИ № 78965784. Квартира – приватизированная.

Объект расположен по линии метро (на правом берегу), транспортная сеть развита хорошо. До станции метро «Заельцовская» 10 мин. пешком. Рядом располагаются выставочный центр «Сибирская ярмарка», казино, ночной клуб, парикмахерская, спортивно-оздоровительный центр, дом культуры «Энергия», кинотеатр «Прогресс-Киномир», в 10 минутах ходьбы – «Ботанический сад».

Ближайший микрорынок расположен в 10 минутах ходьбы.

Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей силы, в районе, в котором расположен объект оценки. Близость к магазинам, учебным заведениям оценивается удовлетворительно. Качество коммунальных услуг, а также услуг по охране общественного порядка оценивается удовлетворительно.

Детский сад, поликлиника находятся в 5 минутах от дома, школы – достаточно удалены (15 – 20 минут).

Экологические условия плохие из-за близости заводов – Новосибирского электровакуумного завода, завода «Экран», завода им. Ленина, Новосибирского завода полупроводников.

Характеристика дома.

Материал стен – панельный. Общее количество этажей – 5. Высота этажей 2,2 м. Дом удален от проезжей части, расположен во дворах.

Год постройки – 1975 год. Общий вид здания – хороший.

Водоснабжение – центральное, отопление – центральное, вентиляция – естественная, энергоснабжение – центральное.

Информация о квартире:

Двухкомнатная квартира расположена на 2 этаже дома. Общая площадь квартиры – 42 кв. м, жилая площадь – 28 кв. м (одна комната – 18 кв.м, вторая – 10 кв. м). Площадь кухни составляет 6 кв. м, санузел занимает 3,5 кв.м. В квартире имеется балкон, проведен телефон. Ориентация окон – на запад. Общий вид квартиры – удовлетворительный.

Планировка квартиры и схема её расположения в подъезде представлена в приложении 1.

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

Специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

Объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

Объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

При оценке использованы достоверные источники информации.

2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом

Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда .

R= Υ - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС, (1.1)

где R - ставка капитализации;

Υ - ставка дохода на собственный капитал;

Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения при ставке Υ для прогнозируемого периода владения;

ЧОД - чистый операционный доход;

ТС - текущая стоимость.

Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:

ЧОД= ЭВД - ПР, (1.2)

где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:

ЭВД = ПВД - ПП + ДД, (1.3)

где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью,

ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%),

ДД - другие доходы.

Υ - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора.

Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

где n - число периодов;

i - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал).

Методом прямой капитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получение дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата - 12000 руб. / мес. Возможный простой - 3 % Эксплуатационные расходы - 1200 руб. /мес. Ставка дохода на собственный капитал - 15 %. Срок владения – 5 лет. Планируемый прирост стоимости - 40%.

Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,086:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 5-1 = 0,086.

Тогда ставка капитализации будет равна 0,1583:

R = 0,15 - 0,40 * 0,139 = 0,0944.

Эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле (1.3) будет равен 139680 руб.:

ЭВД = 12000 * 12 - 12000 * 12 * 0,03 = 139680 руб.

Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 125280 руб.:

ЧОД = 139680 - 1200 * 12 = 125280 руб.

Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:

ТС = ЧОД / R, (1.5)

где R - ставка капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.

Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1327118,6 руб.:

ТС = 125280 / 0,0944= 1327118,6 pyб.

На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов.

Дисконтирование будущих доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:

Периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;

Реверсия - выручка от продажи объекта по истечении периода владения.

Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р), (1.6)

где ППД - периодичность потоков доходов;

Ρ - реверсия;

ТС - текущая стоимость.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем.

1 этап. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:

Определение величины прогнозного периода;

Определение периодичности поступления доходов.

В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД).

Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

2 этап. Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.

Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости .

3 этап. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.

СР = ТС ± Δ = ТС (1 +j), (1.7)

где Δ - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии;

J – доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4).

Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

где i - ставка дохода на собственный капитал;

n - прогнозный период.

Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 125280 руб.

Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1346178 руб.:

ТС = 125280 / (1+ 0,15) + 125280/ (1 + 0,15)2 + 125280 / (1+ 0,15)3 +

125280 / (1+ 0,15)4 + 125280 / (1+ 0,15)5 +

ТС * (1+0,4) / (1+0,15)5 =

108939 + 94909 + 82967 + 72416 + 63273 + ТС * 0,696

ТС = 1346178 руб.

В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости.

СР = 1346178 * (1+0,4) = 1884649 руб.,

Таким образом, через 5 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1884649 руб.

2.3 Оценка жилой недвижимости методом сравнения продаж аналогов

Сущность подхода заключается в сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были выставлены на продажу.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный покупатель не заплатит за объект больше суммы, в которую обойдется приобретение другой недвижимости аналогичной полезности.

Этапы оценки:

1. изучение рынка;

2. сбор и проверка данных;

3. анализ и сравнение данных;

4. внесение поправок;

5. согласование данных.

Изучение рынка проводится для выявления тех сопоставимых продаж и объектов, предполагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости.

Каждая продажа, используемая как сопоставимая в отчете об оценках, должна быть лично проверена оценщиком.

Необходимо сравнить каждый объект с оцениваемым и проанализировать различия:

Дата продажи;

Физические характеристики;

Местоположение;

Условия продажи.

Следующим этапом оценки является внесение поправок. Сущность этого этапа - скорректировать цены продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями.

Стоимостные поправки изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

Процентные поправки используются для корректировки различий, связанных со временем сделки, с местоположением и физическими характеристиками.

Последовательные поправки. Их особенность заключается в том, что в зависимости от последовательности внесения процентных поправок может получаться различный результат.

Кумулятивные поправки получаются путем перемножения всех индивидуальных поправок. В этом случае соблюдение последовательности не требуется.

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Простое усреднение не всегда приводит к точному результату и, кроме того, не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Использование диапазона величин более корректно .

Для применения метода сравнения рыночных аналогов необходимо собрать данные о десяти двухкомнатных квартирах, выставленных на продажу в Заельцовском районе («Сибирская ярмарка, Ботанический сад). Данные об аналогичных квартирах представлены в таблице в таблице 1 в приложении 2.

Каждую из десяти представленных квартир необходимо охарактеризовать коэффициентами затратного метода и результаты свести в таблицу.

Коэффициент соотношения общей и жилой площади квартиры Ксож - учитывает соотношение общей площади квартиры и её жилой площади. Принимается равным:

0,95 – соотношение менее 1,50

1,00 – соотношение от 1,50 до 1,66

1,05 – соотношение от 1,66 до 2,00

1,10 - свыше 2,00 .

Коэффициент наличия балкона или лоджии Кбл:

При наличии балкона данный коэффициент равен 1,00;

При наличии лоджии – 1,05;

При их отсутствии – 0,95;

при наличии двух и более балконов или лоджий – 1,10.

Коэффициент этажа Кэт в том случае, если квартира находится на первом или на последнем этаже здания, равен 0,90. Во всех остальных случаях – 1,00.

Коэффициент изолированности комнат Киз принимается равным:

1,04 - все комнаты изолированы;

0,96 - смежные комнаты в двухкомнатных квартирах, либо более чем одна проходная комната в 3 - 6 комнатных квартирах;

1,00 - во всех остальных случаях.

Коэффициент наличия лифта Клиф принимается равным:

1,03 – лифт есть в домах, имеющих, 5 и менее этажей;

1,00 - лифт есть в домах имеющих более 5 этажей, либо нет в домах, имеющих 5 и менее этажей;

0,97 – лифта нет в домах, имеющих более 5 этажей.

Коэффициент высоты помещений Квыс равен:

0,98 – высота помещений менее 2,5 м;

1,00 – высота помещений от 2,50 м до 2,80 м;

1,02 – высота помещений от 2,80 м до 3,00 м;

1,04 - высота помещений от 3,00 до 3,40 м;

1,06 - высота помещений свыше 3,40 м.

Коэффициент наличия мусоропровода К мус принимается равным:

1,02 - есть в домах, имеющих менее 5этажей;

0,97 - нет в домах, имеющих более 5 этажей;

1,00 – в остальных случаях.

Коэффициент, учитывающий площадь кухни Кк:

0,95 - при площади кухни до 6 кв. м;

1,00 - при площади от 6 кв. м до 9 кв. м

1,02- при площади от 9 кв. м до 12 кв. м;

1,10 - свыше 12 кв. м.

Значения коэффициентов по каждому объекту недвижимости представлены в таблице 2 в приложении 2. Эквивалентная стоимость двухкомнатной квартиры, рассчитанная в таблице 2, – стоимость двухкомнатной квартиры в пяти этажном доме с соотношением общей и жилой площади от 1,5 до 1,66, с балконом, на среднем этаже, высота потолка более 2,5 м, без мусоропровода, площадью кухни от 6 до 9 м.

Умножив среднюю арифметическую стоимость по десяти квартирам на общую площадь оцениваемой квартиры и разделив на корректирующие коэффициенты для оцениваемой квартиры, получим реальную рыночную цену квартиры, которая составит 2410714:

54 тыс. руб. * 42 / (1,0 * 1,0 * 1,0 * 0,96 * 1,0 * 0,98 * 1,0 * 1,0) =

Таким образом, в результате оценки исследуемого объекта недвижимости сравнительным методом было получено, что рыночная цена двухкомнатной квартиры составляет 2410714 руб.

2.4 Оценка объекта недвижимости затратным подходом

По затратному подходу стоимость объекта недвижимости определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещение с учетом физического и морального износа.

Оценить стоимость квартиры затратным подходом достаточно сложно, поскольку оценить затраты на строительство одной квартиры, выделить их затрат на строительство жилого дома в целом довольно трудно.

Оценку стоимости объекта затратным подходом произведем в предположении, что затраты на строительство дома распределяются пропорционально общей площади квартир. Это предположение условно, но, тем не менее, оно позволит получить примерную оценку стоимости квартиры затратным подходом.

Так, известно, что строительная компания ООО «Промстрой – Д» планирует построить жилой дом по ул. Аэропорт (в Заельцовском районе г. Новосибирска, в непосредственной близости от дома, в котором расположен объект оценки). ООО «Промстрой – Д» получил право на проектирование и строительство этого дома на участке общей площадью 3 тыс. 298 кв. м. Оценку рыночной стоимости земельного участка и затрат на строительство жилого дома по заказу инвестора проводило ООО «Практика». Согласно предпроектной документации, общая полезная площадь квартир в 5-этажном здании составит 3 тыс. 262 кв. м. Жилой дом будет включать в себя 75 квартир.

По мнению экспертов ООО «Практика», затраты на строительство дома составят 10 млн. 640 тыс. руб. В этом случае затраты на строительство 1 кв. м. общей площади составят 3261,8 руб.

Общая площадь оцениваемого объекта составляет 42 кв. м. Таким образом, в соответствии с затратным подходом стоимость восстановления объекта составит 136995,6 руб. (3261,8 руб. * 42 кв. м).

Восстановительная стоимость должна определяться с учетом накопленного износа. Срок полезного использования жилого дома составляет 40 лет. Износ по оцениваемому объекту составляет 30 лет. Таким образом, при оценке необходимо учитывать 10/40 восстановительной стоимости объекта.

Оценка стоимости объекта затратным подходом составит:

136995,6 руб. * 10 / 40 = 34248,9 руб.

2.5 Согласование результатов оценки жилой недвижимости

Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты:

1. По методу сравнения продаж аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.

2. В составе доходного подхода:

3. В соответствии с затратным подходом стоимость объекта составит 34248,9 руб.

Определение ликвидационной стоимости встречается в российской оценочной практике достаточно редко, что сказывается на низком уровне методологического обеспечения этого вида оценки.

Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор «вынужденности продажи», что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения :

Слик. = Срын. х (1 - Квын.),

где Слик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

Срын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. На практике оценщики принимают ее интуитивно в диапазоне от 0,1 до 0,3 (10 - 30% от рыночной стоимости).

Так, в случае значения корректировочного коэффициента на уровне 10% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:

Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,1) = 2169642,6 руб.

В случае значения корректировочного коэффициента на уровне 30% ликвидационная стоимость объекта жилой недвижимости составит:

Слик = 2410714 руб. х (1 – 0,3) = 1687499,8 руб.

Итак, в целом, можно сделать вывод, что ликвидационная стоимость объекта недвижимости составит от 70 до 90% его рыночной стоимости и будет колебаться в диапазоне от 1687499,8 тыс. руб. до 2169642,6 тыс. руб.

Таким образом, видно, что цена квартиры в четырех вариантах получилась разная. Чтобы определиться, какая цена наиболее точно отражает стоимость объекта, необходимо знать цель оценки, так как цель оценки обуславливает выбор определения стоимости.

Если цель оценки - определение стоимости объекта, приобретенного с целью получения прибыли в форме периодического дохода с последующей продажей, то следует ориентироваться на цифру, полученную в доходном методе (1327118,6 руб. – 1346178 руб.)

Если цель оценки - определение реальной рыночной стоимости объекта, при этом имеется достаточно информации по ценам продаж аналогичных объектов, то за стоимость квартиры следует принимать цифру, полученную методом сравнения рыночных аналогов (2410714 руб.).

Если цель оценки - определение стоимости квартиры, выступающей в качестве залога при получении ипотечного кредита, то наиболее адекватной выступает ликвидационная стоимость, поскольку реализация объекта оценки в случае неисполнения кредитного договора должна быть обеспечена в довольно сжатые сроки. Таким образом, в качестве стоимости объекта недвижимости следует принять значение в диапазоне от 1687499,8 тыс. руб. до 216942,6 тыс. руб.

ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО УЛУЧШЕНИЮ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

жилой недвижимость оценка стоимость

В целом первая глава посвящена в большей степени теоретическим основам, базовым категориям, связанным с оценкой недвижимости.

Во второй главе работы представлены результаты оценки объекта недвижимости с позиций трех подходов к определению рыночной стоимости: оценка с точки зрения затрат (затратный подход), оценка по прямому сравнению продаж (сравнительный подход), оценка с точки зрения ожидаемого или фактического дохода (доходный подход).

При сопоставлении результатов оценки было выявлено, что все подходы дают различные результаты. Рассмотрим основные направления совершенствования представленных подходов к оценке недвижимости.

В современной оценочной практике часто используется технология проведения расчетов восстановительной стоимости с использованием сборников УПВС. Начало применения этих сборников было положено в 1997г., когда рыночная информация по объектам недвижимости практически отсутствовала, и применение этих сборников было единственной возможностью определить «рыночную стоимость», в основном, для целей переоценки основных фондов. В последнее десятилетие произошли большие изменения в информационном обеспечении рынка недвижимости и сметного дела. Госстрой РФ перешел на новую сметно-нормативную базу. Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. «О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве» отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР, составленные в уровне цен, предусмотренном сметно-нормативными базами 1991 г. и 1984 г. Взамен их вводятся государственные элементные сметные нормы (ГЭСН) и федеральные единичные расценки (ФЭР). Госстроем России утверждены и введены в действие:

· ГЭСНр-2001 "Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы";

· ГЭСН-2001 "Государственные элементные сметные нормы на общестроительные работы";

· ГЭСНм-2001 "Государственные элементные сметные нормы на монтаж оборудования"

ГЭСНы предназначены для определения состава и потребности в ресурсах, необходимых для выполнения строительных работ на объектах, составления сметных расчетов (смет) ресурсным методом, а также для расчетов за выполненные работы и списания материалов.

Госстрой России производит разработку Федеральных единичных расценок (ФЕР, ФЕРр и ФЕРм) только для Московской области. Далее расценки для Московской области передаются Госстроем в Региональные Центры по ценообразованию в строительстве для привязки расценок к региональным условиям. После привязки сборники расценок отправляются обратно в Госстрой для их дальнейшего утверждения. В настоящее время процесс разработки новой нормативной базы еще не завершен. Проведение оценки недвижимости на основе новой нормативной базы является очень сложной и трудоемкой задачей, требующих специальных знаний и навыков. Для того, чтобы новая нормативная база вошла в практику оценки необходимо проведение комплекса работ по разработке программно-вычислительных комплексов, адаптированных к решению прикладных задач оценки недвижимости.

И только оценщики недвижимости всё ещё пользуются давно устаревшими сборниками 70-х годов прошлого века и при этом на их основе обосновывают «рыночную стоимость» объектов. Опытные оценщики давно поняли недостатки применения сборников УПВС, связанные прежде всего с перечнем затрат, включенных в единичные расценки, усредненной индексацией, не соответствием технологий, соотношением состава работ и т.д.

Так, в сборниках УПВС учтены следующие статьи затрат:

· прямые затраты;

· накладные расходы;

· плановые накопления (прибыль);

· общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка;

· стоимость проектно-изыскательских работ;

· затраты, связанные с производством работ в зимнее время;

· затраты на премиальную оплату труда;

· стоимость содержания дирекции стоящегося предприятия;

· убытки от ликвидации временных зданий и сооружений;

· расходы по перевозке рабочих на расстояние более 3 км. при отсутствии общественного транспорта;

· расходы по выплате работникам надбавок за подвижный характер труда.

Опытные оценщики в своих расчетах используют собственные разработки на основе корректировок аналогов или укрупненных сметных расчетов.

В работе П.Г.Грабового, С.П.Коростелева «Оценка собственности, Часть I. Оценка недвижимости» на конкретном примере показано, что результаты расчетов восстановительной стоимости жилой недвижимости по методологии УПВС существенно, в несколько раз, отличаются от рыночных показателей.

Однако в большинстве, рецензируемых Экспертном советом Российского общества оценщиков отчетах, по-прежнему оценка рыночной стоимости недвижимости базируется на устаревших УПВС. Причем, чтобы как-то приблизить результаты этих расчетов к рыночным показателям в них вводится некий повышающий коэффициент, который назван «прибылью предпринимателя». Принимается он абсолютно произвольно, так как снять этот показатель с рынка в современных условиях не представляется возможным. Здесь следует особо отметить, что в соответствии с МСО-2003 «применение рыночной стоимости требует выработки заключения об оценке исключительно на основе рыночных данных». При применении УПВС оценщик определяет однозначно не рыночную стоимость, что и должен отразить в отчете.

В России до сих пор нет достоверной информационной базы по укрупненным базовым показателям стоимости строительства, которые имеются у западных оценщиков (по примеру WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).

В настоящее время основной признанной информационной базой оценки недвижимости являются разработки ООО «Ко-Инвест». Этой фирмой ежеквартально издается бюллетень "Индексы цен в строительстве", а также серия "Справочник оценщика": "Промышленные здания", "Жилые здания", "Сборники паритетов покупательной способности валют на национальных строительных рынках", "Справочник восстановительной стоимости зданий и сооружений в текущем уровне цен" и др.

Недавно вышел в свет и анонсирован как первый в стране ожидаемый оценщиками Региональный Справочник Стоимости строительства (РСС-2006). В нем приведены показатели стоимости по видам строительных работ, укрупненные показатели стоимости (УПС) и «информация для оценки необходимого объема инвестиций в экспресс – варианте». По сути, под последним определением понимается сметная стоимость объектов-аналогов современных зданий и сооружений. В части III РСС приведены «объекты аналоги с технико-экономическими показателями конструктивных элементов, объекты-аналоги с технико-экономическими показателями на объект в целом и сводная таблица технико-экономических показателей, рекомендуемых для определения стоимости жилых зданий и объектов социально-культурного назначения». Стоимостные показатели определены в ценах на 01.01.2006 г. для "Московского региона". В справочник вошли стоимостные показатели для 18 типов современных жилых зданий и 27 объектов нежилой недвижимости. В РСС-2007 этот перечень объектов существенно расширен.

Выход в свет РСС создает условия для применения его в процедурах оценки недвижимости и бизнеса. Если в оценке недвижимости можно применять часть II справочника "Укрупненные показатели стоимости", то в затратном подходе оценки бизнеса возможно применение части III "Объекты-аналоги зданий и сооружений".

Таким образом, сборники РСС должны стать базовой основой оценки недвижимости. Однако имеются и существенные недостатки этих сборников. Главный из них состоит в том, что в них не приводятся исходные данные и основные предположения полученных значений стоимости аналогов. Так, не совсем понятно, каков конкретно состав оборудования учтен в окончательных показателях, что вошло в состав прочих затрат застройщика и т.д. Совместная работа сметчиков, аналитиков и оценщиков в направлении совершенствования РСС, может привести к созданию так необходимой оценщикам недвижимости информационной базы.

Основным направлением развития оценочной деятельности в настоящее время становится именно оценка рыночной стоимости недвижимости. Это становится возможным благодаря тому, что в нашей стране накапливается база данных о действительной рыночной стоимости объектов недвижимости.

В целях упрощения процесса оценки жилой недвижимости в оценочных агентствах может быть использована регрессионная модель стоимости квартиры, которая позволяет рассчитать стоимость жилого объекта недвижимости в зависимости от ряда его параметров.

Пример построения такой модели приведен в журнале «Недвижимость» за декабрь 2005 года. Модель была построена по прайс-листам нескольких риэлтерских фирм, которые занимаются реализацией различного по потребительским характеристикам жилья в различных районах города Новосибирска. Для анализа была собрана информация о 450 квартирах (по 150 вариантов для каждого типа квартир – одно-, двух-, трехкомнатных) по следующим параметрам:

Стоимость квартиры,

Район, в котором располагается жильё,

Тип собственности:

Государственное жильё,

Жильё, приобретённое по договору приватизации,

Жильё, приобретённое по договору купли-продажи,

Материал дома, в котором расположена квартира:

Панель, кирпич, монолит,

Тип дома:

Элитный,

Улучшенной планировки,

Типовой,

Полногабаритный,

- «хрущёвка»,

Этажность дома,

Этаж, на котором расположена квартира,

Общая площадь квартиры,

Жилая площадь квартиры,

Площадь кухни,

Наличие балкона или лоджии,

Наличие телефона.

Подробно рассмотрим порядок построения модели на примере однокомнатных квартир.

На первом этапе построения модели была проанализирована матрица коэффициентов корреляции с целью выявления параметров, сильно зависящих друг от друга. Главной задачей было отобрать такие факторы, коэффициент корреляции по которым не превышал бы значения 0,8. По результатам анализа была построена матрица коэффициентов корреляции, в которой учитывается 6 факторов, то есть ровно половина из собранных первоначально, так как остальные факторы не удовлетворяли условию, накладываемому на коэффициент корреляции.

На основе собранных данных по выделенным факторам была построена следующая модель регрессии :

Ρ = -10,12 + 9,24 Sобщ + 35,62 * х1 – 21,17 * х2 + 15,07 * х3 +

65 * х4+ 64,48 * х5 (3.1)

или в общем виде:

Ρ= -а0 + asSобщ+ a1x1 + агхг + a3х3 +а4х4 + a5x5 (3.2)

В представленном уравнении используются следующие обозначения:

Ρ - цена квартиры с фиксированными параметрам, определяемыми ниже,

Sобщ - общая площадь квартиры,

х1 - фиктивная переменная, характеризующая район, в котором располагается квартира,

х2 - фиктивная переменная, характеризующая материал дома, в котором расположена квартира;

х3 - переменная, характеризующая этажность дома, в котором расположена оцениваемая квартира;

х4 - фиктивная переменная, характеризующая этаж, на котором расположена квартира;

х5 - фиктивная переменная, характеризующая наличие телефона в квартире.

Статистические показатели по данной модели подтвердили значимость полученных результатов.

Таким образом, полученная модель очень хорошо отражает зависимость средней стоимости квартир от её параметров на рынке жилья города Новосибирска (без учёта крайних вариантов).

Представленные модели были внедрены на практике в агентствах недвижимости города Новосибирска «Жилфонд» и «Амир – Недвижимость», имеющих в своем составе штатных сотрудников по оценке стоимости квартир, поступающих на продажу, а также выступающих в качестве залога в договорах кредитования. Следует отметить, что специалисты высоко оценили эффективность их применения.

Вторая важная проблема, с которой сталкиваются оценщики, - прогнозирование стоимости квартиры в будущем. Особо актуальной эта проблема становится при оценке стоимости квартиры для целей ипотеки, поскольку реализация квартиры будет происходить в будущем, и важно определить темп роста стоимости квартиры на период кредитного договора.

Исходные данные для построения модели динамики цен на вторичном рынке жилья были взяты в журналах «Недвижимость» по кварталам соответствующих лет. Для каждого года была собрана информация по 240 квартирам - по 80 для каждого типа квартир (одно-, двух-, трёхкомнатным). . Основная цель построения модели – определение модели изменения цен объектов недвижимости вторичного рынка.

Структура собранных данных по квартирам представлена на рис. 2.1, 2.2, 2.3.

Рис. 2.1. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

Рис. 2.2. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу жилья

Рис. 2.3. Структура квартир, рассматриваемых при построении модели, по типу материала дома

Временной анализ экономических явлений различает разные виды эволюций.

1. Тенденция, тренд или долговременное движение. Строгого определения тенденции нет, выявляют её интуитивно. Тенденция соответствует медленному изменению, происходящему в некотором определенном направлении, которое сохраняется в течении длительного периода времени.

2. Цикл, кратковременная составляющая – быстрое квазипериодическое движение, в котором есть фаза возрастания и фаза убывания.

3. Сезонная составляющая – изменения, происходящие регулярно, в отличие от цикла.

4. Случайные флюктуации, эффекты – беспорядочное движение относительно большой частоты, имеющее более или менее постоянный характер.

Некоторые статистические ряды представляют из себя в чистом виде тот или иной вид эволюции, но большая часть – комбинация всех или отдельных компонент.

Теоретически ряд динамики цен является комбинацией тренда, сезонной составляющей и случайных флюктуаций. На современном этапе развития рынка недвижимости нарушена сезонная составляющая цены квартиры, что обусловлено высокими темпами роста цен и инвестиционной привлекательностью рассматриваемого рынка. Именно поэтому особое внимание было уделено выделению тренда в рассматриваемом динамическом ряду.

По данным рядам динамики цен на квартиры была построена следующая модель.

Полином второй степени:

уi = а + bt2, (3.3)

где i - тип квартиры,

t - временной период.

Необходимо отметить, что в соответствии с критериями, применяемыми в статистике, коэффициент корреляции должен быть близок к 1 (превышать 0,7), коэффициент значимости F должен быть меньше 0,03 (для заданных параметров модели).

Итак, полученные модели хорошо отражают динамику цен на вторичном рынке жилья города Новосибирска.

По полученной модели рост стоимости однокомнатных квартир должен был составить 22,0% в 2006 году, фактический рост стоимости составил 24,3%.

По данной модели рост стоимости двухкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,7%, а фактически темп прироста составил 21,6%.

В соответствии с представленной моделью рост стоимости трехкомнатной квартиры в городе Новосибирске в 2006 году должен был составить 21,5%, а фактически темп прироста составил 31,0%.

По мнению специалистов, полученная модель адекватно описывает ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости в данный момент. Прогноз роста стоимости жилья к концу 2006 года по отдельным типам квартир совпадает с реальными данными, так как прогнозируемый специалистами рост рынка составляет 20 - 30% .

Специалист по оценке постоянно сталкивается с проблемой прогнозирования стоимости квартир, особенно остро эта проблема проявляется при проведении оценки для целей кредитования. Правильность решения зависит от опыта, квалификации специалиста, а также от качества собранных данных по рынку оцениваемого объекта. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Возможны три подхода к оценке объектов недвижимости.

Доходный подход состоит в определении стоимости оцениваемого объекта, исходя из сумм тех доходов, которые он сможет генерировать в будущем, и чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости.

Затратный подход определяет стоимость, исходя из затрат на строительство аналогичного объекта (стоимость материалов, транспортных расходов и пр.), и основывается на том, что у оцениваемого объекта стоимость не может быть выше.

Метод сравнения продаж (сравнительный подход) заключается в поиске наиболее близких оцениваемому объекту аналогов и внесении в их стоимость корректировок, учитывающих имеющиеся различия между ними и оцениваемым объектом. Данный подход является основным при оценке жилой недвижимости, так как на рынке имеется достаточное для корректной оценки количество предложений по продаже жилых помещений.

Целью оценки, представленной в практической части работы, являлось определение рыночной стоимости квартиры, состоящей из двух жилых комнат, находящейся в Заельцовском районе г. Новосибирска

Для оценки объекта жилой недвижимости – двухкомнатной квартиры, расположенной в Заельцовском районе г. Новосибирска - использовались методы доходного, затратного и сравнительного подходов, по которым получились следующие результаты.

По методу сравнения рыночных аналогов стоимость объекта составляет 2410714 руб.

В составе доходного подхода:

По методу прямой капитализации стоимость квартиры составит 1327118,6 руб.;

По методу дисконтирования будущих доходов - 1346178 руб.

Согласно затратному подходу стоимость объекта составит 34248,9 руб.

В соответствии с методикой определения ликвидационной стоимости объекта стоимость двухкомнатной квартиры в Заельцовском районе будет колебаться в пределах от 1687499,8 тыс. руб. до 2169642,6 тыс. руб.

Совершенствование затратного подхода к оценке жилой недвижимости заключается в разработке документов, сборников, отражающих реальные затраты на строительство аналогичных объектов, поскольку нормативные сборники, используемые оценщиками в ходе своей работы были изданы в 70-х гг. прошлого века и давно устарели, а корректирующие коэффициенты, применяемые в этих подходах ничем не обоснованы.

В качестве основного направления совершенствования рыночных подходов к оценке выступает применение статистических моделей в процессе оценки стоимости объектов недвижимости.

В работе представлены примеры модели для определения стоимости объекта недвижимости от ряда его качественных характеристик, а также статистическая модель для прогноза стоимости объекта недвижимости через определенный промежуток времени. Необходимо отметить, что эта проблема особенно актуальна в случае оценки недвижимости для целей кредитования, поскольку в этом случае реализация объекта недвижимости происходит спустя некоторое время после проведения оценки. Использование в работе специалистов предложенных статистических моделей будет способствовать повышению точности прогнозов, а также качества оценки жилой недвижимости.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ И ИСТОЧНИКОВ

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. – М.: ИКФ Омега – Л, 2005.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135 - ФЗ.

3. Об утверждении стандартов оценки. Постановление Правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001.

4. Болдырев B.C. Введение в теорию оценки недвижимости. - М.: Центр менеджмента, оценки, 2004.

5. Бурденкова Е. О некоторых аспектах деятельности риэлтерских фирм. // Вопросы статистики. - 2004. - №10. - С.32 - 37.

6. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России. Москва. 2003г.

7. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости. - М.: РИО, 2004.

8. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. - М.: Филинъ, 2005.

9. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.

10.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости, теоретические и практические аспекты. - М.: ИНФРА - М, 2004.

11.Гришаев С.П. Правовое регулирование недвижимости. // Государство и право. - №3. – 2005.

12.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. - М.: Финансы и статистика, 2004.

13.Дубовицкий С.К. Недвижимость и эволюция. - Красноярск: Союз, 2004.

14.Еженедельный специализированный журнал: Недвижимость – Новосибирск №15 2007

15.Ермолаева Е., Фролов А. Затишье перед ростом. Тенденции развитии регионального рынка недвижимости. // Континент Сибирь. - 2005. - №15. - С. 10.

16.Кто есть кто на рынке недвижимости: Справочник. – М.: Триада ЛТД, 2002.

17.Купчина Л.А. Оценка недвижимости. // Бухгалтерский учёт. - 2005. - №2. - С.72 - 75.

18.Лаврухин О. Рынок недвижимости: этап становления закончен, но что дальше? // Ведомости. - № 21. - 2005.

19.Логинов МП. К вопросу об оценке недвижимости в России. // ЭКО. - 2004. - №9. - С. 103 -108.

20.Нагаев Р.Т. Недвижимость: энциклопедический словарь. М.: Идеал – Пресс, 2003.

21.Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города. – М.: Юнити, 2003.

22.Прорвович Ю.А. Оценка земли в Москве. - М.: Экономика, 2003.

23.Рынок оценки в 2004 году. Аналитический обзор // Эксперт. - 2005. - №5. - С. 64 - 72.

24.Сивец С.А., Баширова Л.А. Как оценить имущество (пособие для заказчиков оценки). – М.: Зазеркалье, 2002.

25.Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости. – М.: Зазеркалье, 2002.

26.Сивец С.А. Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса. – М.: Зазеркалье, 2003.

27.Статистическая информация агентств недвижимости города Новосибирска. // Недвижимость. - № 48 - 51. – 2005.

28.Стратегия развития строительной индустрии до 2010 года. // http://www.gosstroy.ru

29.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости - СПб.: СПб ГТУ, 2003.

30.Тенденции развития новосибирского рынка недвижимости. Аналитический обзор // http://www.nsk.realty.ru

31.Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. -М.:ЭКМОС, 2004.

32.Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М.: Дело, 2005.

33.Учебно – практическое пособие / Под ред. д.э.н, проф. В. З. Черника – М.: Издательство РДЛ, 2002. – 272 с.

34. Хачатрян С.Р. Эконометрическая модель прогнозирования цен реализации жилья на первичном (вторичном) рынке. // Аудит и финансовый анализ. - №4. – 2004. - С. 130 - 134.

35.ЩербаковаН.А., Экономика недвижимости, Новосибирск 2002.;

Приложение 1

ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ

РАСПОЛОЖЕНИЕ В ПОДЪЕЗДЕ

Приложение 2

Сведения о реализации квартир, аналогичных оцениваемому объекту, в январе 2006 года

№ п/п	Улица	Тип дома	Этаж / этажность	Общая / жилая площадь	Кухня	Балкон / лоджия	Телефон	Изолированные / смежные комнаты	Стоимость, тыс. руб.	Стоимость 1 кв. м., тыс. руб.
1	Красный проспект	Π	2/5	39/26	5,5	Б	+	см	2450	62,8
2	Дачная	Π	2/5	40/28	6	Б	+	из	2200	55
3	Дм. Донского	Π	3/5	42/28	6,5	Б	+	см	2100	50
4	Дачная	Π	4/5	40/26	6	Б	+	см	2150	53,8
5	Красный проспект	Π	2/5	41/28	5,5	Б	+	из	2650	64,6
6	Жуковского	П	4/5	44/28	6	Б	+	см	2350	53,4
7	Весенняя	П	3/5	43/29	6,5	Б	+	см	2400	55,9
8	Дачная	П	2/5	42/28	6	Б	+	см	2300	54,8
9	Дачная	П	2/5	40/26	5,5	Б	+	из	2150	53,8
10	Дм. Донского	П	3/5	44/29	6	Б	+	см	2100	47,7
11	Оцениваемый объект	П	2/5	42/28	6	Б	+	см	-	-

Определение стоимости объектов недвижимости с учетом корректирующих коэффициентов

№	Ксож	Кбл	Кэт	Киз	Клиф	Квыс	Кмус	Кк	Стоимость 1 кв. м		Эквив. стоим.
1	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	0,95	62,8		55,9
2	0,95	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	1,00	55		55,7
3	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	50		54,6
4	1,0	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,8		55
5	1,0	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	64,6		53,6
6	0,95	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	53,4		53,2
7	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	55,9		53,7
8	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	54,8		53,3
9	1,00	1,00	1,00	1,04	1,00	0,98	1,00	0,95	53,8		54,1
10	1,00	1,00	1,00	0,96	1,00	0,98	1,00	1,00	47,7		50,5
Средняя арифметическая									55,9	54

ВВЕДЕНИЕ

Одним из важнейших ресурсов предприятий, организаций требующих эффективного управления, является недвижимое имущество - земельные участки, здания, сооружения и помещения.

Недвижимость, с одной стороны, облагается налогами, с другой - может приносить существенную прибыль за счет ее эффективного использования. Без преувеличения можно сказать, что недвижимость может, как способствовать процветанию предприятия, так и наоборот ее не эффективное использование приводит к упадку. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы управления недвижимостью в целях удовлетворения потребностей собственников в получении максимального дохода от принадлежащих им активов или в достижении другого положительного эффекта. Для достижения положительного результата необходимо проводить постоянный мониторинг использования недвижимости и находить наиболее эффективные способы управления ею.

Эффективное управление недвижимостью имеет существенное значение для развития, как рынка недвижимости, так и экономики в целом. В условиях рыночной экономики недвижимость является активом, связывающим огромные финансовые ресурсы участников рыночных отношений и способы достижения желаемых результатов.

Для принятия решений по эффективному управлению недвижимостью предприятия необходимо основываться на продуманной системе учета и использования недвижимости, основанной на достоверной и легко доступной информации, представленной различными способами.

Актуальность темы исследования заключается в том, что рынок недвижимости России еще не до конца сформированный и не имеет строго структурированной законодательно-правовой базы. Эффективная система управления недвижимостью позволит в максимальной степени удовлетворить потребности рынка, максимизировать доходы бюджета, повысить ликвидность и рыночную стоимость объектов.

Цель данной работы состоит в оценке эффективности управления недвижимостью в городе Казани и выработке мероприятии по ее совершенствованию.

Рассмотреть классификацию рынков недвижимости;

Объяснить сущность и экономическую роль управления недвижимостью;

Рассмотреть показатели оценки эффективности управления недвижимостью;

Провести оценку эффективности управления жилой и офисной недвижимости;

Вынести предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

Объектом исследования является рынок недвижимости города Казани.

Предмет исследования - система оценки эффективности управления недвижимостью.

Основой написания данной работы являются законодательные и нормативные документы, действующие на территории РФ, а так же специальная литература по исследуемой теме работы отечественных и зарубежных экономистов, занимающихся изучением вопросов оценки эффективности управления недвижимостью, законодательство РФ, учебные пособия и литература таких авторов как Харламов А.С, Буряк В.Ю, Райзберг Б.А, Гриненко С.В, а так же материалы собственно проведенных исследований по г.Казани за 2013-2014 гг.

В первой главе изучается теория и практика оценки эффективности управления недвижимостью. Во второй главе проводится оценка и анализ эффективности управления недвижимым имуществом на примере жилой и офисной недвижимости и сформулированы предложения по совершенствованию оценки эффективности управления недвижимостью.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МОТОДОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1 КЛАССИФИКАЦИЯ РЫНКОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Существует множество определений рынка недвижимости. Все они в той или иной степени отражают сущность рынка недвижимости, однако, некоторые имеют разительные отличия друг от друга. В данной дипломной работе выбраны наиболее простые, понятные и полные определения, по мнению автора.

Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем.

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права покупателей и продавцов, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития можно характеризовать через развитие национальной экономики. В развитии Российского рынка недвижимости принято выделять несколько следующих этапов.

Первый, и наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило за счет того, что спрос намного опережал предложение, и как следствие, доходы были очень высоки. Точкой отсчета данного этапа можно считать разрешение на приватизацию квартир и, соответственно, появившаяся у людей возможность самостоятельно продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия ново открывшимся путем. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто прямой покупкой квартир, каких в то время приватизировалось относительно немного. Продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

На втором этапе свои исправления в проблему вносит закон, а именно появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, и влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Цены на жилье стали расти, но в противовес этому, квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатели стали привередливее. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог. Некоторые фирмы стали работать по не стандартным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента в определенный срок.

Третий этап характеризуется вновь превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что в совокупности привело к падению доходов продавцов. Мелкие предприятия попросту разоряются, средние и даже крупные стоят на грани разорения. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир. Количество квартир, выставляемых на продажу, все увеличивалось, а число потенциальных покупателей наоборот, шло вниз.

Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года - этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъема. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, цикличен, поэтому прошел стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди ожидался - новый подъем, в том числе и некоторый рост цен.

Недвижимое имущество занимает центральное место в любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства, отсюда вытекают следующие особенности рынка недвижимости .

Таблица 1.1.1 Особенности рынка недвижимости

	Характеристика
Локализация	Абсолютная неподвижность Большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	Несовершенная, олигополия Небольшое число покупателей и продавцов Уникальность каждого объекта Контроль над ценами ограничен Вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	Низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается Спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	Сделки носят частный характер Публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	Во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства Специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	Регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права Большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	Юридические сложности, Ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Региональные рынки недвижимости могут иметь между собой значительные отличия. Это обусловлено многими субъективными причинами, например экономическими или природными условиями, а так же регионально-правовой базой, которая формируется органами местного самоуправления.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно разделить по различным признакам, например, по тем, которые представлены в таблице 1.1.2.

Таблица 1.1.2 Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Как мы видим из таблицы 1.1.2, существует достаточно много видов рынков недвижимости, сегментация которых зависит от запрашиваемого критерия.

Например, в зависимости от структуры, рынок недвижимого имущества подразделяется на:

Рынок жилья;

Рынок коммерческой недвижимости;

Рынок земли.

Каждый из сегментов рынка можно разделить еще и на специализированные субрынки. Так, рынок промышленной недвижимости может быть подразделен на рынки промышленных предприятии, здании НИИ, или рынок жилья на первичное и вторичное жилье, с отделкой и без, от собственников и от государства и так далее.

Дифференциация рынков недвижимости так же связана со многими экономическими, экологическими, социальными и государственными факторами, и, непосредственно, с функциями, которые он выполняет:

Установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;

Регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура, и удовлетворяются общественные интересы;

Коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;

Функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;

Стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;

Социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

Вывод: недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, хотя его стоимость со временем может, как возрастать, так и падать, под влиянием различных факторов. Рынок недвижимости получил толчок к развитию, в соответствии с развитием национальной экономики страны. Он подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных участников рынка. Так же каждый самостоятельный сегмент подразделяется еще на множество субрынков, таким образом, сложно выделить и обобщить наиболее существенные признаки для классификации, так как для каждого участника рынка существуют свои, наиболее приемлемые критерии выбора сегмента, в рамках которого он заинтересован вступить в рыночные отношения.

1.2 СУЩНОСТЬ И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ РОЛЬ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Недвижимость - это имущество (недвижимое имущество), по управлению которым можно структурировать следующие уровни:

Управление федеральной недвижимостью;

Управление недвижимостью субъектов РФ;

Управление муниципальной недвижимостью;

Управление недвижимостью предприятий и организаций;

Управление отдельными объектами недвижимости.

Понятие «управление недвижимостью» трактуется в двух смыслах: широком и узком.

В широком смысле под управлением недвижимостью, как правило, понимается предпринимательская деятельность по выполнению всех работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским законодательством правомочий собственника недвижимого имущества. Например, в соответствии с жизненным циклом недвижимости собственникам допускаются следующие права:

1. замысел;

2. проектирование;

3. изготовление (возведение, строительство);

4. обращение;

5. употребление (сервис);

6. обслуживание, эксплуатация, ремонт;

7. капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

8. перепрофилирование;

9. утилизация.

Узкая трактовка управления недвижимостью гласит следующие: «Управление недвижимостью - осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и так далее) в целях наиболее эффективного использования недвижимости».

Под недвижимостью так же понимается недвижимая собственность, а именно речь идет об управлении собственностью, то есть управление недвижимостью включает и управление всеми вытекающими правами на недвижимость. Объект недвижимости, находящийся в управлении, представляется в качестве единства юридических, экономических и физических характеристик.

На наш взгляд, из этого следует, что управление в первую очередь призвано обеспечить максимальную эффективность использования недвижимого имущества в соответствии с интересами собственника.

Управление недвижимостью - это деятельность в её сфере, связанная с определением целей и постановкой задач по планированию, организации, исполнению и контролю полезного, эффективного использования недвижимого имущества.

Мы считаем, что управленческая деятельность по своей сути и природе является многогранной, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих компаний и всех так или иначе связанных с недвижимостью субъектов.

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью осуществляется в соответствии с законом спроса и предложения.

Помимо конъюнктуры рынка ощутимыми при управлении недвижимостью факторами являются регламентирующее её законодательство и деятельность различных официальных органов и учреждений.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним:

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур, направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Деятельность по управлению недвижимостью осуществляется, прежде всего, в трех наиболее значимых аспектах - правовом, экономическом и техническом. Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее рациональном использовании, распределении и комбинировании прав на недвижимость.

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации недвижимости. Иными словами говоря, управленец имеет право полностью и самостоятельно, в рамках закона, контролировать и регулировать доходную и расходную часть владения недвижимостью, а так же эксплуатировать ее по своему усмотрению.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью - это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организации и прогнозирования его развития, способом эксплуатации в соответствии с целевым назначением. Понятие управление недвижимостью так же несет в себе, прежде всего, такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, то есть управление недвижимостью как средство привлечения инвестиций. С другой стороны управление недвижимостью можно рассматривать и как саму инвестицию. Исходя из вышесказанного, мы определили следующие цели управления рынком недвижимости:

Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

Установление на рынке определенного порядка и условий для работы его участников;

Защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

Обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением;

Создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

Справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости.

Для достижения указанных целей, на наш взгляд, необходимо:

1. сформировать полный реестр государственной недвижимости (баланс недвижимости), содержащий количественные, стоимостные, технические и правовые характеристики объектов недвижимости;

2. четко разграничить и скоординировать полномочия всех государственных органов власти, участвующих в процессе управления недвижимостью;

3. сформировать объекты управления, исключив возможность распоряжения одной частью объекта без другой в случаях, когда они составляют единое целое (как правило, это земельные участки и расположенные на них здания и сооружения);

4. обеспечить безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости;

5. создать условия для привлечения инвестиций в реальный сектор экономики путем максимального вовлечения недвижимости в гражданский оборот;

6. урегулировать вопросы приобретения государством объектов недвижимости, в том числе определив цели, для достижения которых осуществляется приобретение указанных объектов;

7. использовать для эффективного управления недвижимостью механизм возмещения расходов на управление недвижимостью (в том числе на инвентаризацию и оценку), аналогичный гражданско-правовому, поскольку государство при использовании своей недвижимости участвует в гражданском обороте наравне с другими его участниками;

8. изменить существующий механизм продажи недвижимости, так как он допускает приобретение объектов по низким ценам;

9. установить для всех субъектов Российской Федерации единый порядок принятия решений об использовании федеральной недвижимости (прежде всего в отношении сдаваемых в аренду объектов), обеспечивающий оперативность принятия решений;

10. обеспечить профессиональную подготовку государственных служащих, осуществляющих управление федеральной недвижимостью.

Объект управления в сфере недвижимости - это недвижимая вещь или совокупность недвижимых вещей, рассматриваемые как единый объект с точки зрения организации наиболее эффективного управления ими с учетом затрат по содержанию и управлению.

Подводя итог вышесказанному, можно говорить о том, что управление недвижимостью, безусловно, сложный и многогранный процесс, включающий в себя много разнообразных факторов и аспектов. Механизм управления содержит в себе не только права и обязанности собственника недвижимости, но так же подвержен вмешательству государства, в том числе и подкрепление управления законодательной базой.

1.3 ПОКАЗАТЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для осуществления процедуры оценки эффективности управления недвижимым имуществом используется различные подходы и показатели. В теории нет четко очерченных показателей, по которым можно определить степень эффективности управления недвижимостью, так как на практике любой выбранный показатель может быть не результативным как для отдельно взятого предприятия, так и опыт отдельно взятого предприятия может быть не применим для более масштабного распространения.

Однако традиционным принято считать подход оценки эффективности по финансовым показателям. Действительно, если компания является собственником, например, административного помещения и ее бизнес заключается в сдаче помещении в аренду, то данный подход будет не затруднительным, так как вся необходимая информация имеется на руках, будь то с одной стороны расходы на содержание персонала, ремонт и оборудование здания, поддержание коммуникации в надлежащем состоянии, а с другой четко определена сумма поступления платежей от арендаторов.

Таблица 1.3.1 Анализ основных технико-экономических показателей предприятия НКФ «Аудит и Оценка»

Показатели	Абсолютное отклонение, тыс. руб	Темп роста, %
Выручка нетто, тыс. руб
Себестоимость услуг, тыс. руб
Валовая прибыль, тыс. руб
Коммерческие и управленческие расходы, тыс. руб
Прибыль от продаж, тыс. руб
Прибыль до налогообложения, тыс. руб
Чистая прибыль, тыс. руб
Среднегодовая стоимость основных средств, тыс. руб
Среднесписочная численность работников, чел
Производительность труда, тыс, руб/чел
Рентабельность производства, %	3 процентных пункта
Рентабельность продаж, %	4 процентных пункта
Фондоотдача руб на 1 руб

Но если компания является крупным собственником промышленной недвижимости, возникает проблема получение полной требующейся для оценки эффективности управления недвижимостью информаций. В финансовой отчетности не отображаются такие факторы как:

Продвижение на рынок нового продукта;

Потенциальные возможности компании;

Заинтересованность работников в успехе компании;

Лояльность клиентов и т.д

Хотя подобные не материальные показатели находят отражение и по праву занимают свою нишу в оценке эффективности управления недвижимым имуществом.

С точки зрения экономики, фундаментальный принцип «эффективность-отношение результата к затратам» далеко не всегда позволяет правильно провести оценку эффективности. Тому виной несколько факторов:

Особенности информационной эпохи, а именно ее существенными чертами - возрастанием роли и значения информационного ресурса, нематериальных активов;

Усложнение хозяйственной жизни - увеличение степени ее открытости, глобализация, конкуренции;

Изменение содержание результатов и затрат, и соответственно, затруднение определения их величин;

Стремительное развитие системы ценностей и, следовательно, изменение системы показателей, характеристик и индикаторов, в совокупности отражающих эффективность деятельности.

Б.А. Рейзберг и В.Ю. Буряк, рассматривая вопросы эффективности применительно к государственной собственности, отмечают, что «конкретная методика оценки экономической, социальной, функциональной эффективности управления определенным классом, группой имущественных объектов государственной собственности, варьируемая по отношению к оцениваемому способу использования имущественного комплекса, призвана давать возможность установить значение, величины показателей эффективности. Но эти показатели не обладают универсальным характером, в значительной степени зависят от объекта оценки, предназначения и характера применения данного объекта». В итоге делается вывод «следует признать невозможным создание единой универсальной методики оценки эффективности» .

За исключением традиционного подхода, среди современных подходов так же выделяют как наиболее перспективную разработанную Р. Капланом и Д. Нортоном систему сбалансированных показателей (ССП). Ими выделено четыре наиболее важных составляющих при оценке эффективности: финансовая деятельность, отношения с потребителями, организация внутренних бизнес-процессов, обучение и развитие персонала. Суть ССП состоит в достижений баланса между количеством внутренних и внешних, объективных и субъективных показателей. Еще одним плюсом данного подхода является то, что эта система, по утверждению авторов, довольна гибкая и «творческая» относительно внедрения ее на какое-либо производство.

С учетом положений общей концепции и стратегии, которых придерживается компания, накопленного опыта методического обеспечения оценки эффективности, она может определить конкретные показатели эффективности для оценки управления недвижимым имуществом на основе ССП (см. приложение 1).

Важнейшей деталью для создания ССП являются, как и в традиционном подходе, два финансовых результата: снижение затрат и увеличение дохода. Исходя из этого, мы можем включать в ССП такие показатели, которые при условии их последовательного достижения позволяют наиболее полно провести оценку эффективности. Такие показатели мы можем вводить на любом уровне в рамках ССП.

Исходя из приложения 1, мы можем выделить несколько показателей эффективности управления недвижимым имуществом. Эти показатели включают в себя каждый в отдельности из четырех составляющих. Все показатели рассмотрены, к ним даны комментарии в ниже приведенных таблицах.

Таблица 1.3.2 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (финансовая составляющая)

Таблица 1.3.3 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (клиентская составляющая)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Предоставление дополнительных услуг	1.Программа определения спроса на дополнительные услуги и их востребованности;
	2.Организация договорной работы с целью предоставления дополнительных услуг; 3.Разработка критериев оценки качества предоставляемых услуг
Совершенствование работы с клиентами	1.Сохранение существующих клиентов и обеспечение их заинтересованности в продолжении сотрудничества; 2.Разработка механизма качественной и оперативной проработки поступающих предложений по различным проектам.
Формирование имиджа «корпоративного гражданина»	1.Программа по освещению в СМИ социальной роли компании (социальные программы, уплачиваемые налоги и т.д) 2.Программа, направленная на выработку в сознании людей понимания важности выполняемой компанией деятельности, их заинтересованности в этой деятельности; 3.Проведение мероприятий, направленных на улучшение экологической ситуаций на объектах компании

Таблица 1.3.4 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (составляющая бизнес-процессов)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Ориентация в использовании недвижимости на сочетание интересов компании и клиентов	1.Обеспечение выгодного предложения для клиентов; 2.Проведение опросных мероприятий с целью выяснения, каких изменений хотели бы дилеры в деятельности компании; 3.Определение услуг и товаров «отпускаемых» конечным потребителям; 4.Программа мониторинга и удовлетворения спроса потребителей, их пожеланий.
Совершенствование собственно управленческой деятельности	1.Изменение и оптимизация внутренней структуры компании; 2.Программа социального развития; 3.Совершенствование форм учета
Интенсификация использования недвижимости	1.Активное внедрение сберегающих технологий; 2.Определение объектов недвижимости, подлежащих ремонту; 3.Определение затрат компании на содержание недвижимости; 4.Программа упорядочения расходов на содержание недвижимости и их сокращения
Инновации в управлении недвижимости	1.Обеспечение оперативного приме-
	нения перспективных инноваций; 2.Программа оперативной проработки инноваций в сфере недвижимости, определение их эффективности и целесообразности внедрения

Ниже дается характеристика критерии эффективности управления недвижимым имуществом, составляющих блок роста и обучения.

Таблица 1.3.5 Критерии эффективности управления недвижимым имуществом (обучение и рост)

Стратегические инициативы	Показатели эффективности
Обучение персонала современным приемам менеджмента	1.Соответсвие уровня знаний сотрудника выполняемой работе; 2.Определение знаний и специальностей, которым должны быть обучены работники; 3.Программа дальнейшего мониторинга уровня знаний сотрудников
Доступ к информационным ресурсам	1.Внедрение новых технологий; 2.Создание в подразделениях мест визуального информирования о достигнутых результатах и новых задачах
Создание условий для активности персонала	1.Активное участие каждого работника в деятельности компании; 2.Программа социальной защиты работников
Система поощрения за достижение поставленных целей	1.Установление зависимости вознаграждения от результатов деятельности; 2.Определние показателей эффективности для подразделений и отдельных работников 3.Информирование коллектива о достижениях коллег.

Другими словами, анализируя приложение 1, на наш взгляд, можно сказать о том что, система управления недвижимым имуществом представляет собой:

Степень достижения целей компании при использовании различных ограниченных ресурсов, в том числе недвижимого имущества;

Степень достижения целей управления недвижимостью как бизнес-процесса с наименьшими затратами;

Способность системы управления недвижимостью к обеспечению развивающихся потребностей в недвижимом имуществе с учетом его рационального и экономного использования;

Способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств недвижимого имущества необходимого качества при наименьших затратах.

В рамках отдельно взятых корпорации контролю оценки эффективности управления имуществом присваиваются следующие свойства:

1. Устойчивость стратегической направленности функционирования;

2. Четкое видение перспективы;

3. Диверсификация управленческих решений;

4. Эффект взаимосвязанных действий;

5. Постоянство и разнообразие изменений;

6. Способность к восприятию инновационных технологий.

С другой стороны, в нашей стране почти не соблюдают критериев и рекомендации, выделенных выше в таблицах

Итак, обобщая вышесказанное, можно говорить о том, что не существует общепринятых показателей оценки эффективности использования недвижимого имущества, однако при этом есть несколько обобщенных подходов для решения этого вопроса. Один из подходов основывается только на финансовом результате деятельности предприятии, организации, корпорации, второй же заключает в себе несколько стадии, на каждой из которых подбираются определенные критерии для оценки эффективности. С другой стороны, руководитель любой организации относительно свободен в принятии решении по оценке эффективности и может сам составить себе определенную систему показателей, по которой он будет ориентироваться для достижения тех или иных целей корпорации.

жилой офисный недвижимость оценка

2. АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ Г.КАЗАНИ

2.1 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Для оценки эффективности управления жилой недвижимостью автор выделил следующие, наиболее весомые показатели и критерии на его взгляд:

Общая площадь жилых помещений, введенных в эксплуатацию в 2014 году;

Цена на жилую недвижимость;

Предполагаемая динамика цен на продажу;

Влияние внешних факторов на жилую недвижимость

Первое полугодие 2014 года ознаменовалось важными событиями в экономике страны, отразившимися и на рынке жилья Республики Татарстан: падение курса рубля, введение санкций со стороны Запада и социально-демографические факторы, с одной стороны, и большой выбор предложений от застройщиков наряду со снижением ипотечных ставок, с другой.

На волне выросшего спроса застройщики активно возводили жилье. Так, на начало июля в Татарстане было введено в эксплуатацию более 1,2 млн кв. м жилья - почти 51% от годового задания. К концу полугодия Казань заняла первое место среди городов ПФО по объемам вводимого жилья: всего сдано более 508 тыс. кв. м.

В 2014 году увеличился процент покупки квартир в новостройках - порядка 40% сделок в Казани проходят с привлечением ипотечных средств. Ипотека, как правило, берется на долгий срок, так что заемщики резонно выбирают более новое жилье.

Данные Росреестра по РТ свидетельствуют: за шесть месяцев 2014 года в республике было зарегистрировано 45,3 тысячи договоров, что на 11% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Из них 65% - жилье, 22% - земельные участки, 13% -нежилые помещения.

Выросший спрос подстегнул и цены на рынке: в первом полугодии цены на недвижимость в городе росли быстрее обычного (в пределах 6-8% за первые полгода на первичном рынке).

По сведениям «Сервера недвижимости Казани и Республики Татарстан» , средняя стоимость квадратного метра к июлю 2014 года составила на вторичном рынке жилья 67,5 тыс. руб., на первичном - 50,7 тыс. руб., а в частности в нынешней ситуации на рынке недвижимости г.Казани лидерами-застройщиками являются «Унистрой», «ЮИТ Казань», «Ак Барс Недвижимость», «Татстройинвест», и они выдвигают следующие цены на свою недвижимость:

Таблица 2.1.1 Сравнительный анализ проектов жилья в г.Казань на второе полугодие 2014 г.

	Застройщик	Срок сдачи	Площадь квартиры	Цена, млн руб.
ЖК «Изумрудный город» (Приволжский район)	«Унистрой»	1-е полугодие 2014 года
ЖК «Современник» (Ново-Савиновский район)	«ЮИТ Казань»	IV квартал 2014 года
ЖК «Светлая Долина» (Советский район)	«Ак Барс Недвижимость»	IV квартал 2014 года
ЖК «Радужный» (Кировский район)	«Татстройинвест»	III квартал 2014 года

На стоимость квартир, как правило, влияет местоположение: так называемая хрущевка в Вахитовском районе будет значительно дороже такой же квартиры в Авиастроительном или Кировском районе. Кроме того, на стоимость влияет общее состояние квартиры, этажность и материал, из которого построен дом. В отдаленных районах города сталинки и гостинки могут простаивать месяцами в ожидании своего покупателя.

Однокомнатные хрущевки площадью 32 кв. м в Казани сегодня стоят от 1,9 млн. до 2,25 млн. руб., ленинградки (34 кв. м) - от 2,2 до 2,8 млн., «однушки» московского проекта (30 кв. м) - от 2,15 до 2,35 млн.

Двухкомнатная хрущевка (43 кв. м) оценивается в 2,2-2,7 млн. рублей, ленинградка (51 кв. м) - от 3 до 3,5 млн., московского проекта - от 2,4 до 3 млн. На трехкомнатные квартиры цены такие: хрущевка (56 кв. м) - 2,7-3,3 млн руб., ленинградка (65 кв. м) - 3,4-3,8 млн.

Также следует отметить, что жилищный фонд республики на конец 2014г. насчитывал 1618 тыс. квартир (включая дома, находящиеся в частной собственности граждан), из них 1130,9 тыс. квартир (69,9%)расположено в многоквартирных домах. Средний размер одной квартиры составляет 56,5 кв.м общей площади. Общий жилищный фонд неизменно в подавляющем большинстве находится в частной собственности.

Рынок жилых помещений в 2014 году активно развивался в секторе приобретения жилья с помощью ипотеки. Около половины зарегистрированных сделок с недвижимостью приходилось на ипотечное кредитование, что дало толчок к интенсивному развитию ветки строительства жилых помещений, которым не преминули воспользоваться некоторые застройщики.

Чтобы спрогнозировать развитие рынка жилых помещений г. Казани на 2015 год, рассмотрим динамику цен на аренду и покупку жилья.

Таблица 2.1.2 Динамика цен на аренду однокомнатной квартиры в г. Казань 2011-2014 гг.

На основании приведенных выше таблиц автором составлено три прогноза развития рынка жилых помещений: оптимистичный, умеренный и пессимистичный. Оптимистичный прогноз составлялся, учитывая то, что инфляция в области арендной платы будет сопоставима с потребительской инфляцией, прогнозируемой на уровне 10% в 2015 году . На этой основе мы предполагаем, что и уровень роста стоимости аренды квартир будет на уровне 10 % в год.

Умеренный прогноз - это средний уровень роста между оптимистичным и пессимистичным прогнозом, на которые будет понижаться стоимость аренды и покупки квартиры в 2015 году на 10% в год.

Пессимистичный прогноз составлен на рассуждениях, что если брать во внимание кризис 2008-2009, когда происходили аналогичные процессы (фактор стоимости денег и влияние их на цену жилой недвижимости, а также падение рубля), стоимость аренды и покупки квартиры упала на 30%.

Таблица 2.1.4 Умеренный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.







		Прогноз(-10%)			Прогноз(-10%)

Умеренный прогноз говорит о том, что аренда и покупка квартиры с помощью ипотечного кредитования упадет в среднем на 10 % от предыдущего года.

Таблица 2.1.5 Оптимистичный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.


руб./кВ м.		Руб./ кВ.м




	Прогноз (+10%)		Прогноз (+10%)

Оптимистичный прогноз предполагает рост арендной и ипотечной платы на 10% с учетом инфляций.

Таблица 2.1.6 Пессимистичный прогноз аренды и покупки квартиры с помощью ипотечного кредитования г. Казань на 2015 г.







		Прогноз(-30%)			Прогноз(-30%)

По пессимистичному прогнозу аренда и ипотечное кредитование в будущем году должны снизиться на 30%.

На основании составленных прогнозов и таблиц, а также рассмотренной динамики стоимости покупки и динамики цена аренды, можно говорить о том, что цены на рынке аренды жилья в будущем году будут крайне не устойчивы и предположительно будут варьироваться в пределах от 12 700 тыс. руб до 15 600 тыс. руб., а на рынке покупки с помощью ипотечного кредитования от 45 000 тыс. руб. до 70 576 тыс. руб.

По мнению автора, наиболее вероятным вариантом развития событий стоит считать пессимистичный прогноз, т.к. из приведенного сравнительного анализа видно, что цены на рынке жилья крайне неустойчивы в виду следующих причин:

1.) влияние санкций западных стран;

Западные санкции вступили в силу в тот момент, когда в России отмечались самые высокие темпы и объем жилищного строительства, самое большое количество взятых физическими лицами ипотечных кредитов и самые доступные процентные ставки по ним.

Последствия санкций на рынок недвижимости можно условно разделить на две категории: случившиеся и ожидаемые.

Среди случившихся стоит отметить:

1. Иностранные инвесторы откладывают реализацию девелоперских проектов в России (в различных сегментах рынка) до разрешения ситуации на Украине.

2. Банки более тщательно анализируют приходящие новые девелоперские проекты.

3. Недвижимость как актив (особенно жилая недвижимость - квартиры на первичном и вторичном рынках) повысил свою привлекательность для частных инвесторов».

По поводу ожидаемых последствий санкций на рынок недвижимости можно сказать следующее:

1. Ожидается повышение банками процентных ставок по потребительским и ипотечным кредитам в связи с ростом стоимости денежных средств на рынке. При этом ряд банков могут самостоятельно ограничить активность заемщиков по ипотеке, установив искусственно завышенные процентные ставки.

2. Снижение банками объема финансирования инвестиционных девелоперских проектов может вызвать снижение объемов нового строительства в 2015 г.

3. Рынок арендного жилья может потерять аудиторию, состоящую из иностранцев, работающих в России по контракту или в западных компаниях, активность которых на период действия санкций может существенно сократиться. (Автором так же будет замечено, что в то же время на рынке арендного жилья могут происходить и противоположные процессы: если стоимость недвижимости упадет, то банкам придется увеличить процентные ставки по ипотечным кредитам. Это существенно понизит покупательскую способность граждан, что повлечет за собой увеличение количества арендаторов).

4. Крупнейшие российские банки, с большей степенью вероятности, продолжат кредитовать девелоперские проекты, находящиеся на активной/завершающей стадии строительной готовности».

2.) влияние валютного фактора;

Первый подход: влияние валютного курса на рынок жилых помещений.

Важным элементом экономических отношений, связанных с приобретением жилья, является валютный курс. Валютный курс оказывает воздействие на различные показатели, которые связывают покупателя и продавца на рынке жилищных отношений. Валютным курсом называется соотношение двух денежных единиц на валютном рынке, формирующееся в зависимости от спроса и предложения той или иной валюты, а также от ряда других факторов.

В зависимости от соотношения спроса и предложения той или иной валюты чаще всего определяется курс валют, именно поэтому он не может быть величиной постоянной, так как постоянно меняется спрос и предложение на валютном рынке.

Второй подход: влияние цен на жилые помещения на национальную валюту.

Между ценой на недвижимость и курсом национальной денежной отслеживается прямая зависимость, при падении стоимости недвижимости также происходит снижение курса национальной валюты. Такая зависимость вызвана тем, что, как правило, снижение стоимости жилья свидетельствует о неблагоприятных процессах в экономике - увеличение уровня безработицы, снижение покупательной способности населения. Все это ведет к уменьшению спроса на недвижимость.

На основе выше изложенного, в нынешних условиях на рынке недвижимости большее отражение найдет первый подход. Второй же наиболее вероятен при стабильном развитии экономики.

3.) влияние социально-демографических факторов.

Принято считать, что формированием потребностей на рынке невозможно управлять. Однако потребности возникают и изменяются по определенным закономерностям, важной частью которых являются менталитет, уклад и образ жизни населения. Из них рассмотрим более подробно следующие наиболее важные, на взгляд автора, факторы:

1. Количество жителей населенного пункта оказывает существенное влияние на структуру потребления, прежде всего, за счет более высокого уровня доходов в крупных населенных пунктах.

2. Также на потребительское поведение оказывают влияние ситуационные критерии. В настоящее время к ним можно отнести работу государства, направленную на стимулирование развития жилищного строительства путем увеличения наличия различных социальных программ, в частности:

Материнский капитал (программа, действующая до 2016 г. включительно);

Военная ипотека;

Социальная ипотека;

Ипотека по программе «Молодая семья» и т.д.

3. Летом 2014 года государство внесло изменения в правила ипотечного кредитования. 25 июля вступил в действие закон №169-ФЗ «О внесении изменений в статьи 31 и 61 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Изменения в законе содержат два важных момента. Первый: банки смогут застраховать свои финансовые риски на тот случай, если им будет необходимо обратить взыскание на предмет залога и его стоимость окажется меньше, чем сумма долга. Второй - наличие подобной страховки (у банка либо у заемщика) освобождает заемщика от последующих платежей по кредиту. То же самое происходит в случае банкротства страховщика, выдавшего такую страховку.

Подытоживая вышесказанное, мы считаем, можно говорить о том, что введение санкций, безусловно, негативно отразится на всех сферах экономики России. Относительно рынка жилья нужно отметить тот фактор, что из-за санкций повышаются ставки по ипотечному кредитованию и данный сегмент рынка жилых помещений потеряет значительное число потребителей. Но на фоне этого рынок аренды, наоборот, способен увеличить область своего распространения. Так, та часть населения, которая ранее планировала приобрести жилье в ипотеку, может отказаться от данной идеи в пользу арендного механизма, т.е. выгоднее будет снимать жилье по относительно стабильным ценам(прогнозируемая цена аренды от 10000 до 15600 руб /мес, в зависимости от характера прогноза), нежели оформлять ипотеку в условиях нестабильности валюты(например, на 24.03.2015 отношение доллара к рублю - 1/58,28, а на 14.03.2015 было 1/61,32)

Сейчас наблюдается резкий подъем всего рынка жилья в целом, это связано с тем, что из-за повышения курса доллара люди стремятся реализовать свой деньги в недвижимость, однако эта тенденция не может быть долгосрочной и перспективной, т.к. на такие действия потребителей вынуждает постоянное напряжение относительно курса валют, которое в итоге может привести к инфляции или, более того, к краху денежной системы Россий.

Социально-демографический фактор, безусловно, оказывает не такое большое влияние на рынок недвижимости как, например, валютный фактор, но без них рынок жилья в принципе не может существовать как таковой, так как скорость, объемы строительства, ипотека, аренда и т.д. определяются именно исходя из анализа различных в основном не экономических факторов. Уровень рождаемости, количество населения, средний доход человека, количество молодых семей и прочие социальные показатели - именно по ним составляются самые общие представления о рынке недвижимости и потенциале развития страны.

В общем, рынок жилой недвижимости представляет собой совокупность множества как экономических, так и не экономических факторов, которые либо по отдельности, либо в совокупности позволяют получить представление об экономической ситуации в конкретном сегменте рынка.

Представленные автором три прогноза отражают экономическую сущность влияния различных факторов на механизмы приобретения жилья. В условиях неустойчивой экономической ситуации в стране нельзя с полной уверенностью говорить об эффективности либо неэффективности управления недвижимостью, однако, как показывают проведенные исследования, сегмент рынка недвижимости - рынок жилых помещений, остается наиболее фундаментальным по отношению к остальным элементам экономики и за счет привлекаемых средств может относительно плавно лавировать между изменяющейся внешней средой.

2.2 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

На рынке коммерческой недвижимости, а именно в сегменте офисной недвижимости, на наш взгляд, сформировались три направленных сектора:

Первый сектор - включает в себя престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. От сюда можно сделать вывод, что, арендная плата в таких помещениях зачастую очень высока. Это становится основной причиной, почему некоторые российские предприниматели арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Во второй сектор мы включили офисы, которые находятся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а в последнее время популярна стала практика выкупа квартир большого размера с последующим качественным ремонтом. Здесь арендные платежи вполне приемлемы для успешно осуществляющих свою деятельность фирм. В этом секторе наблюдается постоянный активный спрос.

Третьим сектором мы определили помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта, и прочих сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь, как правило, совсем не высоки.

На наш взгляд, свобода предпринимательства, ведет к созданию все новых предпринимательских структур, которые в первую очередь для функционирования будут нуждаться в помещениях, а значит, рынок офисных помещений несет в себе более чем хорошую перспективу развития.

Рис. 2.2.1 Соотношение классов бизнес-центров г.Казань на конец 2014 года

На рынке офисной недвижимости Казани представлены высококачественные бизнес-центры всех трех классов: А, В и С. Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью на конец 2014 года составляет 183 кв. м на 1 000 жителей.

Офисы, относящиеся к категории В по большинству характеристик схожи с помещениями класса А, однако она не настолько престижны, имеют менее удачное расположение, и не настолько широкий спектр услуг как офисы А класса. Практика показывает - в разряд класса В, иногда переходят офисы высшей категории. Это случается, например, после нескольких лет их интенсивной эксплуатации. Так же немало важную роль здесь играет фактор стандартов качества. Технологии находятся в постоянной динамике, поэтому то, что раньше казалось «новейшим», постепенно переходит в разряд «новое».

Общее предложение офисных площадей города Казани составляет более 410 тыс.кв.м. Из них около 210 тыс.кв. м относится к качественному предложению.

Как правильно, в больших городах, спрос на качественные офисные помещения остается устойчивый. Подавляющее большинство бизнес-центров класса «А» Казани имеет почти 100% заполняемость, а именно это такие бизнес-центры как: «БЦ Сувар Плаза», «Корстон»,» Бизнес-парк Идея». Объекты класса «В» так же имеют достаточно высокий показатель заполняемости, он составляет диапазон от 85% до 90%. Говоря о востребованности офисных помещении, следует упомянуть тот факт, что в последнее время наблюдается тенденция смещения деловой активности на периферию Казани. На это оказывают наибольшее влияние такие факторы как: недостаточная транспортная доступность (пробки), отсутствие мест для парковки или же их платность.

Подобные документы

Понятие муниципальной недвижимости. Основы функционирования рынка недвижимости. Основные направления информатизации процесса управления недвижимостью. Информация, используемая для управления недвижимостью. Информационная система регистрации недвижимости.

реферат , добавлен 30.10.2010

Современные проблемы управления муниципальным имуществом в РФ. Институциональная база управления муниципальной недвижимостью. Анализ действующей практики в г. Орске. Организационные вопросы разграничения муниципальной недвижимости по целям деятельности.

дипломная работа , добавлен 18.11.2013

Сущность, функции, способы и уровни управления недвижимостью. Анализ рынка торговой недвижимости г. Самара. Краткая характеристика ТРЦ "МегаСити", его арендная политика. Анализ системы управления развитием коммерческой недвижимости на предприятии.

курсовая работа , добавлен 18.10.2011

Основные понятия рынка недвижимости, его сегментация. Планирование и учет затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. Анализ маркетинговой среды предприятия ООО "Диол". Практическое применение методик управления недвижимостью, оптимизация форм и методов.

курсовая работа , добавлен 22.07.2011

Сущность, понятие и основные виды управления проектами развития недвижимости. Понятие девелоперского проекта и основные особенности управления коммерческой недвижимостью. Финансово-экономическое обоснование проекта. Анализ рынка торговой недвижимости.

курсовая работа , добавлен 25.03.2011

Критерии оценки эффективности. Ранговый метод планирования и оценки эффективности. Комплексный набор критериев эффективности системы управления. Показатели эффективности. Повышение эффективности системы управления производством.

реферат , добавлен 08.05.2002

Концепция оценки эффективности менеджмента. Факторы оценки эффективности менеджмента. Критерии и показатели эффективности управления. Экономическая оценка эффективности. Показатели экономической эффективности. Повышение эффективности управления.

реферат , добавлен 26.07.2008

Понятия и принципы построения системы управления, методы оценки ее эффективности. Краткая характеристика отрасли, предприятия и SWOT-анализ ООО "Квинта". Оценка эффективности существующей системы управления, разработка методики ее совершенствования.

дипломная работа , добавлен 04.06.2011

Теоретические аспекты и место оценки результатов деятельности в системе управления персоналом. Основные подходы к аттестации персонала. Анализ системы оценки сотрудников предприятия и предложения по ее совершенствованию на примере ООО ТД "Росвесталко".

курсовая работа , добавлен 18.03.2011

Системы управления в организациях сферы услуг. Система управления персоналом организации. Показатели оценки эффективности системы управления персоналом организации. Общая характеристика организации и стратегии развития. Оценка эффективности мероприятий.